专家：核心城市房地产触底回暖非核心城泡沫回调( 二 ) 原标题：核心

管清友：从“分类调控”改成“分类指导” ，实际上相当于权力和责任下移。过去由中央政府来调控房地产，因此主要的矛盾焦点也都集中在中央政府。现在这样一改，原来“分类调控”的主体是中央政府，现在“分类指导”其实就是因城施策、因地制宜，主体变成地方政府，因此提出要“夯实城市政府主体责任” ，其实就是要求每个城市根据自身情况管好自己的房价和市场。

另外，这种变化也体现出，中央越来越明确地意识到房地产的区域分化特点。因此不能“一刀切” 。

中国新闻周刊：那么， 2018年末中央经济工作会议上的定调，是否可以看作2019年楼市会放松的一个明确的信号？

管清友：在政策层面，谈不上放松，也谈不上不放松，只能说是更切合实际。既然权力责任下移，各地因地制宜，中央分类指导，由于中央和地方的目标不一致，中央要防止房地产过热，但不少地方对土地财政依赖度较高。因此客观上来讲，这次会议确实让部分楼市开始微调“松绑” 。

我们预测， 2019年各地的楼市政策可能分成两类：一是前期紧缩力度较大、房价泡沫相对较小、长期需求又比较强劲的核心城市，政策可能基本保持稳定，让市场随着宏观货币环境的宽松实现自动宽松，比如北京、上海、深圳等。二是短期房价有明显下行压力、长期需求又偏弱的非核心城市，政策可能会明显放松，比如菏泽取消限售。

最新一轮“微调”中，菏泽之所以成为第一个取消限售的，主要是因为它对土地财政的高度依赖， 2017年土地出让金占地方一般公共预算收入比例高达118% ，限售政策对其财政压力影响较大。与此同时， 2017年菏泽棚改开工数量18万套，占山东全省的四分之一，全国排名第一。棚改政策的收紧使菏泽这个人口流出、库存高企、经济下滑的四线城市前期过快上涨的房价难以为继，需放松政策支撑房价。因此，预计后续地方财政压力较大，棚改红利衰退明显的城市率先放开的可能性较大。