原创兴业银行首席经济学家鲁政委：未来房价可能是L型，流动性更( 三 ) 原标题：兴业

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2、未来房地产关键不在价格，而是流动性

几年前我看过一篇文章，作者是美联储的几个学者，题目叫《thegreatmortgage》，直译就是“大抵押” 。我们听说过1933年的“大萧条”、80到90年代的“大稳健” ，那么这里既然叫做“大抵押” ，它讲的一定不是一个很小的事情。这篇文章考察了十几个发达经济体尽可能长的历史，结果发现，房地产跟人们越来越密不可分。他考察了商业银行的资产负债表，特别是资产项，发现在商业银行涉及到的金融资产中，与房地产相关的资产证券化产品占比越来越高。我对此的理解是，虽然地产有周期，但在任何时候，它都会比过去更加重要。在周期低迷的时候或高涨的时候，都是如此。

建成住房和房价都会进入到更低增速的阶段，我认为房价增速未来甚至可能进入L型的区间震荡，波动不会很大。我们有很强的调控能力，完全可以把价格调控在合适的水平上，因此未来可能不是讨论价格涨跌的问题，但由此会产生一个新变化就是流动性。无论是个人还是企业都需要关注流动性的变化。比如开发商手里有很多地和房子，可能它们的价格没有跌，但你有流动性吗？你能够用它来清偿到期的债务吗？

我们看到去年已经有一些地产企业资金链开始出现问题，他不是没有地，也不是没有房子，但是他没有办法来清偿到期债务。对于个人来说，你可以有很多房子，但是当你真的需要钱的时候，你能否快速地、没有折价地把它卖掉，恐怕都成问题。所以我们未来的关注点要从房地产的价格转到它的流动性。这其实体现了“房住不炒” ，意味着它的流动性会大幅下降，这是未来会出现的一个新情况。