住，数字化最后一城( 二 ) 不过

　　从增量市场到存量市场，市场会呈现怎样的变化?

　　增量时代的范式主要是销售金额、土地储备和负债率，而存量时代，新房开发的比重在下降。国外市场已经阐释了这个变化，在日本，三井不动产的收入分布中，开发比例只有28% ，商业办公、物业管理、租赁以及其他服务的比例超过70% 。在美国，地产开发只有15% ，以公寓租赁运营、资产管理为主REITS占52% ，房地产金融站11% 。

　　“存量房时代到来后，我们发现中国人在‘住’的事情上还有很大的提升空间，我们值得‘住’得更好，也可以‘住’得更好。 ”彭永东的这句话清晰地揭示了存量市场下的范式转移。

　　当一套房子首先要用来住而不是用来卖， “住”的要素就十分关键。刚需房用户占据主力，对房子的需求就会更加偏重质而非量，房子的好坏、买房过程的效率、买房后的省心程度都是用户最关切的因素，这是行业的发展方向。

　　存量时代，竞争的核心是用户，竞争的关键看对住房的运营和管理，这需要精确到每一套房子的画像，了解每一位用户的需求，精准匹配等等。新的范式倾向于数据颗粒度、流程标准化、服务满意度等要素，实现这种精耕细作的模式，数字化是唯一的道路。

　　流程简化：每一个房间都有“专属DNA”

住，数字化最后一城。　　数字化如何实现存量市场的精耕细作?

　　“通过数字化，完成对居住领域流程、标准、体验的改进，是存量时代产业升级的最大机会。 ”彭永东透露了贝壳的数字化思路。以贝壳为例，我们可以大致了解数字化对于存量市场的赋能路径。

　　数字化的赋能就像是建一座楼房一样，从地基到架构再到外观，搭建起一座数字大楼。而大楼的地基无疑是数据。 “对传统企业来说，数据是副产品。对新居住企业来说，数据是关键生产要素。 ”彭永东说。

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　　数字化的第一步是搭建地基，打破信息壁垒。在信息不对称下，用户购房通常是以传单和线下询问模式，每个楼盘、每套新房、二手房的具体信息只能依靠人力来筛选，难以了解全貌。无效的工作耗费了大量时间。这项工作完全可以被数字化取代。

　　楼盘字典就是贝壳的地基。 2011年， “楼盘字典”就率先制定了“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”的真房源标准。历经近10年的积累， “楼盘字典”如今已经覆盖全国326个城市， 2.06亿套房屋。 “全中国超过2亿套房屋都以400个维度进行数字化描述” 。这个数据体量，已经成为国内数据量最大、覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库。

　　楼盘字典让每一套房都具备了属于自己的ID ，用户可以率先了解目标区域的房源历史成交数据、价格变动区间、房间户型图等信息，根据自己的需求进行筛选，极大简化了筛选流程。

　　通过楼盘字典，贝壳实现了每一套房的数字化，信息的无差别共享。由此改变了房产行业中信息不透明、虚假房源等问题。挑选住房的运作流程得到极大优化。