【迈向】规范宅基地开发建设，农村改革迈向新起点新起点|开发建设|农村改革|迈向|规范

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日前，中央农办、农业农村部印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。《通知》要求，建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，严格落实“一户一宅”规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本地规定的标准。《通知》鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

▲▲ 【迈向】规范宅基地开发建设，农村改革迈向新起点▲▲

新修改的《土地管理法》将于明年实施，这份《通知》可视作是对新《土地管理法》的一个政策规范。土地是农民的命根子，而宅基地则是进城农民留在乡村的根，往往牵一发而动全身。从数量上看，宅基地是农村建设用地的大头，占比七成。当下有近3亿的农民进城务工，说明农村的闲置住宅数量较大，当下不仅退出机制不健全，难以变现，而且这些住宅也无抵押权。如何在保护农民利益的前提下，盘活这部分闲置的土地资源，成为制定农村宅基地政策的一个目标。

这次提出的“一户一宅” ，目的就是要降低农村住宅的空置率，建立闲置宅基地自愿有偿退出机制。但《通知》也特别强调，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼” ，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

同时，《通知》也堵上了城里人到农村买宅基地的口子：严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。城镇居民、工商资本只能租赁农房居住或开展经营，最长期限20年。

土地是一个国家最基本也最重要的生产要素，制度的任何改变，都可能波及经济、社会、生态等多重领域。 2014年底，中国就对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地改革在33个地域进行了试点，为《土地管理法》的修改寻找实践依据，把一些试点成功的经验上升为法律。从新《土地管理法》和《通知》看，中共高层还是希望稳健、审慎地推进农村土地制度的改革。

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新《土地管理法》的一个突破，就是允许集体经营性建设用地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的市场状况。不过有几个前提条件，就是必须符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意，可通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。同时，使用者还可通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。新法删除了原《土地管理法》第43条，任何单位或个人进行建设须使用国有土地的规定。