长租公寓，如何告别野蛮生长？( 二 ) 一邊是“爆雷”事件頻發、盈利難

　　为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房，低价出租。据今年6月发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，长租公寓受访用户最能接受1500元到2000元的月租价格，只有小於4%的受访用户可以接受3000元以上的月租公寓。

　　业内人士指出，分散式长租公寓业务盈利差、回款难、回报周期长。行业“七寸”在於尚未找到好的盈利模式。

　　“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，後期也需要源源不断的运营和维护的投入。 ” 经济学博士、空白研究院院长杨现领表示， “而与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5% ，投资回收期通常要在8年以上。 ”

　　随着房地产行业加速去杠杆，资本也逐渐回归理性。有调查数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6% ，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

　　以国内长租公寓品牌蛋壳公寓为例，其招股书显示，今年前9个月单间装修成本平均为10404元/间，投入回本周期为12到20个月；公寓净亏损25.16亿元。

　　未来：租赁人口将达2.4亿，从拼规模到拼运营

　　据艾媒谘询数据显示， 2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

　　为确保租赁市场规范运营，一些城市也开始制定相关政策。今年10月，杭州发布《杭州市房屋租赁资金监管办法（试行）（徵求意见稿）》指出：房屋租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，其总额以出租人月租金总额的两倍确定。今年9月，南京市四部门也联合发文规范租赁市场，明确建立房屋租赁租金托管制度、实行租金银行托管、不得哄抬租金价格等。

　　“租金托管制度可保障资金的安全性，同时抬高了企业进入市场的成本门槛，让长租公寓企业租金收入更加透明、规范，保护租客的租金安全。 ”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　张波在接受《工人日报》记者采访时表示，从长租公寓行业本身来看，第一阶段的“群雄并起”已近结束，目前处於第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争” ，并且这一阶段还将持续较长时间，规模化之争的背後逻辑在於头部短期难盈利，但非头部企业未来的生存发展空间较小。预计未来2年到3年长租公寓市场中，头部将占据七成以上份额；第三阶段是“产品力”制胜阶段， “产品力”成为第三阶段各方比拼的核心。