高房价的魔幻现实主义
沿海地区 ， 比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州 ， 热点的一线城市房价基本上翻了三番 ， 涨了八倍 ， 有的特别热的地方甚至涨了十倍以上 。 总的来说 ， 在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房 ， 房价收入比是很高的 ， 与世界比较来说是最高的 。 买地的钱 ， 银行信托后面堆着 ， 10个亿的地价拍卖成20个亿 ， 后面跟着的是银行的钱 ， 所以开发商能把“地王”炒上去 ， 不受自己有没有钱的束缚 ， 敢把地价炒得翻一番 ， 地价炒得越高 ， 开发商原有的储备地价值也越高 ， 资产信用就更高 ， 所以 开发商对地价炒高 ， 有恃无恐 。 这是一个现象 ， 就是买地靠融资、靠贷款 。 其次是造房子当然也是靠融资借贷 ， 靠开发贷 。 开发贷可以来自于银行、来自于信托 ， 当然也可以来自于企业发债 ， 债券还是一个债务 。 一些信用差的小房产商 ， 借不到银行、信托的钱 ， 也发不了债 ， 就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租 。 所谓售后回租 ， 就是房产商把房子卖了回租 ， 租赁出租费每年15% ， 相当于高息揽储 ， 实际上是房产商借高利贷搞开发 。 再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金 。 比如房屋预售 ， 房子刚打地基就收定金 ， 楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工 ， 形成施工欠款 ， 整个开发过程就是一个透支欠款的过程 。 正是以上三类这样的一个运转透支模式 ， 形成了中国开发商百分之八十几的负债率 ， 开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就 ， 因为透支欠帐中 ， 银行贷款是正常利息 ， 信托一般比银行利息高一倍 ， 乱集资的话17—18%的利息 ， 在这个情况下 ， 房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？ 卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工 ， 让施工单位招投标的时候必须带资施工 ， 不给利息的 。 一个房产商可能负债里面有30% ， 甚至40%的钱是无息的债务 ， 房产商觉得赚了便宜 。 所有这种运行 ， 在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候 ， 房产商会赚很多的钱 。 但是一旦逆周期发生 ， 资金回笼不到位 ， 资金链断了 ， 高利息的负债会使他跳楼 。 所以有很多房地产商出问题 ， 出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候 ， 这种情况就像地雷一样的一个个爆炸 ， 这样的现象是必须解决掉的 。 ——摘自《黄奇帆：未来10年 ， 房企倒闭60% ， 成交量下滑40% ， 房价年涨幅低于5% 》一文：http://www.sohu.com/a/349752827_479806 陈继才律师评：黄同志的说法是比较靠谱的 ， 因为他是真懂经济的 ， 房地产的玩法有点像玩儿火 。 我们看到有些人因为较早买了房 ， 成了高房价的既得利益者 ， 子女也很争气 ， 学业有成 ， 毕业后能在北上广等大城市工作 ， 但自己没法买房 ， 父母为其买房就可能榨干父母一二十年的收入 ， 转眼就从既得利益者变成了被收割者（韭菜） ， 这才叫魔幻呢 。
高房价的魔幻现实主义。此贴已经被作者于 2019/12/28 9:25:05 编辑过
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