盘点2019：中国楼市五大“反常”
2019年 ， 中国楼市迎来变局 。 一边 ， 持续4年多的景气周期走向尾声 ， 房价下降城市数量和下降速度均超过去年；另一边 ， 核心城市房地产销售稳定 ， 行业规模有望继续扩大 ， 房地产市场韧性凸显 。 变局之下 ， 楼市“百态皆生” ， 出现了不少以往少见的“反常”现象 。 小周期“失灵” 房地产行业内有个“三年小周期”规律 ， 期间 ， 市场上行和下行各占约一半时间 。 过去10年这一规律一直存在 。 但是自2015年底以来 ， 本轮房地产周期已经持续4年多 ， 并且尚未见到结束迹象 。 据易居房地产研究院统计 ， 国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月 。 华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为 ， 本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年 。 他指出 ， 包括限价、限售、土地调控、金融政策收紧等政策推动库存周期延长 ， 这是熨平和拉长周期的主因 。 小周期延长可能使未来的房地产市场呈现“总量稳定”和“结构分化”的特点 。 袁豪指出 ， 城市间小周期的此起彼伏、相互对冲 ， 也反过来加强了市场的总量稳定、波动缩窄 。 多项指标保持韧性 降温并未带来量价大跌 。 与小周期延长同时出现的 ， 是房地产投资和销售所保持的高度韧性 。 2019年1-11月份 ， 中国房地产开发投资同比增长10.2% 。 尽管从5月份开始 ， 增速持续回落 ， 但今年以来 ， 这一指标一直维持两位数的高增长 。 商品房销售数据也保持稳定 。 据克而瑞研究中心预测 ， 2019年全年商品房销售面积与销售金额将再创新高 ， 分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元(人民币 ， 下同) 。 房地产韧性有望持续 。 以投资为例 ， 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出 ， 投资韧性来自于“接续”发展的可能 ， 明年虽然三四线及以下城市增幅有所下降 ， 但是一二线城市增幅可能上升；虽然棚户区改造和新建住房投资增幅有所下降 ， 但是城市更新、旧房改造会接续增长 。 一年调控570多次 2019年是房地产调控政策发布最为密集的年份 。 据中原地产研究中心统计 ， 2019年以来 ， 全国房地产各种调控政策约570次 ， 创历史纪录 ， 同比上涨30% 。 各地因城施策 ， 出台了各种五花八门的调控政策 。 近期 ， 深圳一个小区被暂停网签 。 其原因是小区业主通过微信群“控盘” ， 哄抬房价 。 有评论称 ， 房地产调控开始精准到小区了 。 湖南长沙拟对商品房利润进行限制 ， 当地出台的一份文件规定商品房平均利润率为6%-8% 。 商品房频现“减配” 楼市降温往往伴随着乱象 ， 商品房“减配”就是其中之一 。 据媒体报道 ， 11月中旬 ， 湖南长沙一商品房项目交房后 ， 业主发现小区大量铺设“植草砖”当做绿化 ， 连小区里的“人工湖”都是塑胶制作的 。 6月份 ， 辽宁沈阳一个小区被曝出一楼业主收房时发现需要爬窗户进出 ， 开发商为了凑套内面积 ， 封住了本应电梯入户的门 。 在多地对商品房进行限价的背景下 ， 有的开发商选择“减配”以降低成本 。 这也成为卖房捆绑车位、精装变毛坯甚至漏水、墙裂等质量问题激增的导火线 。 由于房价上涨预期扭转 ， 购房者对“减配”容忍度降低 ， 楼盘交付频现质量纠纷 。 房价分化加剧 今年黑龙江省的一个小城市鹤岗因为低房价火遍网络 。 在许多一二线城市房价每平方米动辄3万元-5万元的时候 ， 这里被曝出买一套两居室只要大城市一平方米的价格 ， 成为房价分化的典型案例 。 未来这种房价分化还可能加剧 。 有专家认为 ， 随着未来中国城市群和都市圈的发展 ， 房地产的发展重心也会向这些城市转移 。 特别是城市群辐射的中小城市 ， 未来可能会因为人口和资源的集聚而加大房价上涨压力 。 而人口净流出的城市 ， 则可能因为需求不足带来房价持续低迷 。 (完) 来源：中国新闻网
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