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小区加装电梯不能采用“一票否决”

小区加装电梯不能采用“一票否决”

殷国安 12月25日 ， 上海市住建委、市房管局等10部门联合印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》正式实施 ， 其中有不少新亮点：明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二 ， 取消一票否决；政府资金补贴的最高限额由24万元提高到28万元；业主可申请提取使用住房公积金用于建设资金 。 此前上海的规定存在“一票否决”：上海市在2013年12月19日出台的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》中 ， 将“首轮征询”的通过率由原来的两个100%改为“小区全体业主三分之二以上 ， 加装电梯栋业主90%以上同意即可” ， 但同时又附加了一句“未签订改造协议的业主无激烈反对意见” 。 正是有了最后一句话 ， 赋予了业主的“一票否决”权 ， 只要有一个业主坚决反对 ， 90%的业主的愿望就会“泡汤” 。 老楼加装电梯是适用城市老年化的要求 ， 是政府进行的民心工程 ， 可是却因为一户的反对 ， 让广大业主受害 ， 实在很不像话 。 所以 ， 为了维护公共利益 ， 必须扫除加装电梯的障碍 ， 取缔“一票否决”权 。 中国人民大学公共管理学院陈幽泓副教授认为 ， 基层政府部门在落实决策之前要求100%的居民同意才开工这一做法并不妥 ， 从某种意义上来讲是为了规避自我风险而让业主们将矛盾自我化解 。 因此 ， 必须从源头上修改规定 ， 取消关于“一票否决”的有关规定 。 现在 ， 上海最新的规定做到了 ， 明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二 ， 同时取消一票否决 ， 回到法律轨道上了 。 事实上 ， 法律并没有授予任何业主有“一票否决”的权利 。 根据《物业管理条例》第十一条（六）规定 ， 改建、重建建筑物及其附属设施必须由业主共同决定；第十二条规定 ， 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项 ， 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 。 这就是说 ， 老楼加装电梯 ， 只要有两个“三分之二”的同意 ， 就应该得到批准 ， 就可以施工 ， 根本不需要100%的业主同意 ， 一户反对也不能阻挡加装电梯的进程 。 当然 ， 如果加装电梯确实损害到了个别低层业主的利益 ， 例如由于加装电梯 ， 影响到具体业主房产的采光、通风 ， 或者产生噪声 ， 相关的业主可以依法维权 。 这里 ， 法律是这样规定的：一是 ， 《物业管理条例》第十二条的第五款规定 ， “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 ， 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销” 。 二是 ， 按照《物权法》第三章的规定办事 。 而对于矛盾如何解决 ， 则应该根据第三十二条“物权受到侵害的 ， 权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决” 。 这就是说 ， 个别业主如果认为加装电梯损害了自己的物权 ， 他不能阻止经过两个三分之二的业主通过的决议 ， 但可以就自己的物权维护提出赔偿要求 ， 这些要求如果不能达成协议 ， 可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决 。 最后的途径就是法院判决 ， 找到解决物权损害的救济办法 。 漫画/陈彬


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