收入倒退、房价低难留年轻人，鹤岗的明天会怎样？( 三 ) 收入倒退|收入|收

整体而言，鹤岗新房的实际销售单价在三千元上下浮动，如果不考虑通胀因素的话，鹤岗新房的降幅并不算大，从2012年到2017年的整体跌幅为7% 。历史最低点是2016年的2804元，但次年就反弹重新回到3000元，并没有出现崩盘现象。二手房白菜价：沉没成本、绝对贫困和边际效应网上流传的鹤岗5万元一套两居室等低价房源，其实全部都是二手房。为什么二手房市场上会出现这么多的白菜价呢？这得从出售二手房的业主说起。除去少数的改善性住房外，当前在鹤岗出售二手房的业主有两类主力：一类是决定或已经离开本地去外面寻找更好机会的人；另一类是迫于持有成本过高而干脆选择将闲置房产卖掉的人。前者因为决定移民外地，加上鹤岗房地产长期不景气升值无望，希望能尽快处理掉自己的不动产，彻底逃离这个城市，与过去作彻底了断。在他们看来，早前的房屋取得成本基本可以视为沉没成本，卖多少钱都是净收益。所以他们在出售时很少从取得成本和机会成本来定价，而是根据供求关系随行就市，情愿低价出手尽快套现走人。在供远大于求的环境下，那些地段偏远、配套不到位或结构不好的二手房只能一再而降价以求，这样网上流传的四五万元甚至不到两万元的二手房就出现了。开发商是不可能将开发成本视为沉没成本，那样的话他们会因为严重亏本而陷入破产。因此，我们看到，尽管近年来销售乏力，鹤岗新房价格下调比较有限，远不如二手房这样激烈。后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背负生活压力最大的中年人。他们往往因为个人收入下降，希望卖掉闲置房产以减少开支，借此改善生活质量。澎湃新闻在报道中引用了一位老人的话说，当地一套60平方米的房子，一年下来其物业、取暖等费用约为1300元。也许在外界看来1300元并不多，但在当地相当于两个月低保收入（也可等同为两个月的生活费），已经成为当地一些居民的不小负担。同样，卖房得来的三五万元对他们的边际效用也要远高于平常人，可能相当于他们数年的生活费，能帮助自己过上相对从容、体面的生活。既能减少持有成本开支，又可增加一些现金收入，对于他们来说，低价出售持有物业虽然有些残酷，但其实也是他们目前能做出的最佳选择。这两类业主的数量非常庞大。以前者为例，近年来鹤岗外流人口达到8万人，约3.2万家庭（以每户2.5人计）。按国家平均自有住房率9成计，即使其中一半的外流人口家庭选择出手，剧增至少1.44万套二手房，足以对这座百万人口的小城二手房市场形成激烈冲击，导致价格迅速下跌。

收入倒退、房价低难留年轻人，鹤岗的明天会怎样？。

阵痛中孕育希望：鹤岗的未来不必过分悲观类似鹤岗的这种资源型城市，在国内并非个例，东北、西北等资源产业区域表现得尤为突出。当资源枯竭或产业崩盘后，鹤岗们的明天将怎样，会不会“市将不市”继续走向衰亡？其实未必，从鹤岗的数据来看其未来并没有那么悲观。就业人员流动属于市场经济的正常现象，可以促进人力资源的优化配置，使得大市场整体效率更高。即便对于流出地的鹤岗来说，也并非全是坏事，而更像是一把双刃剑。一方面确实减少了消费需求，让市场缺少了一些活力。但另一方面则节约了部分资源，当地就业机会少，外流人口即便不走也很难创造价值，而留下的人可以获得略多一些的资源，平均福利有所提高。 2017年鹤岗人均GDP同比增加了1900元，其中人口减少带来的增长约700元。倘若人口降到85万左右，那么2017年的人均GDP便与其2012年高峰期相差无几。

来源：安居客网站，今年11月和12月鹤岗二手房有一定涨幅有意思的是，低房价和生活成本等经济衰退的负面效果，正在变成鹤岗的相对优势，加上较佳的自然生态环境，成为吸引外来人口流入的积极因素。据报道， 5万元买房的新闻传播之后，国内各地赶往鹤岗购房的人激增，当地二手房价格开始反弹。他们陆续到来，不仅带入了部分资金，还创造了新的消费需求，将为鹤岗经济提供宝贵的动力。在经历2014年的最低谷后其GDP开始了恢复性增长，应该说鹤岗最艰难的时刻已经过去了。但人口外流还将持续较长时间， 5年， 10年，甚至20年。今后两三年仍将是外流高峰期，随后可能会逐渐减缓。当全面剥离了昔日支柱产业的富余人员之后，当地各项生产要素配置将重新回归至较佳状态。鹤岗人口可能在降到80-90万之间稳定下来，生产力水平提升，而人均GDP全面恢复增长。从鹤岗的现状和相对优势来看，现代化农业和旅游业、养老产业将有望成为未来的新兴支柱产业。资金和人才是未来鹤岗发展所迫切需要的关键资源，而财政赤字和老龄化则是其最大的挑战。鹤岗处于艰难的转型中，但阵痛中也孕育着希望。注：除注明来源外，其他数据均来自国家统计局官网。蚂蚁虫——科技自媒体、企业战略分析师，虎嗅、钛媒体、艾瑞等多家科技网站认证作者，曾入围2015年100位科技自媒体作者、2016年钛媒体10大年度作者、2016年品途网10大年度作者、2018年砍柴网年度作者。