收入倒退、房价低难留年轻人，鹤岗的明天会怎样？( 二 ) 收入倒退|收入|收

其中一个重要的原因是：大约在2010年之后，鹤岗的出生率和死亡率的脆弱平衡彻底打破，人口自然增长率为负数，即人口负增长。近年来的鹤岗公报，分别在2011年、2012年、2013年和2105年有发布过人口增长的相关数据，整理如下图。

近年来，鹤岗的人口出生率一直在低位上缓慢下降，而死亡率则快速提升，此消彼长之间使得自然增长率降到0以下，变为负数。而且情况越来越严峻，自然增长率从2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰ ，基本在-3‰左右。即使情况不再恶化，以目前鹤岗现有人口总量，每年自然减少就达到3000多人。不过即便如此，人口自然增长为负数仍不能解释鹤岗人口如此大的锐减。以2017年为例，自然减员约为3760多人，但实际人口下降达到了27000人。两者之间的缺口约为23240人，唯一的解释就是人口外流，这些人彻底离开鹤岗移民外地。数据显示，人口外流才是鹤岗人口下降的最主要因素，每年至少一两万人逃离了鹤岗。伴随着人口外流，鹤岗人口还面临老龄化危机。联合国关于老龄化社会的传统标准是当地60岁以上老人达到总人口的10% ，而鹤岗在2013年首次披露年龄段人口数据时，其60岁及以上人口占比就达到17.7% ，早早地进入老龄化社会。而最近的2017年，这个数据更是高达22.4% ，比2018年全国60岁及以上人口17.9%的比例多了4.5个百分点，形势非常严峻。

从上图的年龄段人口变化中，各个年龄段的人口数量和占比都在下降，只有60岁及以上的老年人，其数量和占比都稳步提高。结合前面的自然增长率和上图的数据分析，不难看出青少年、壮年和中年是鹤岗人口外流的主力，其中很多是夫妻带着子女举家移民外地。人口外流不是鹤岗老龄化的根本原因，但却是加快其老龄化速度的主要推动力。老龄化带来的社会问题不言而喻，未富先老、经济倒退的鹤岗将面临着更大的压力。房市一蹶不振：供给大增、需求剧减和挤出效应回到朋友圈刷屏的鹤岗房价问题上来。房子也是商品，是商品就必须遵守市场经济规律，供给和需求的关系将决定它的价格走向。鹤岗房价低迷，正是因为供给过剩和需求大幅减少所致。导致需求严重萎缩的因素：1、消费者收入减少，降低了购房意愿；2、人口下降和老龄化使得消费群体减少；3、保障性住房覆盖了近3成居民，客观减少了市场需求。前两点前面展开较多，不再赘述。澎湃新闻今年4月的报道显示，自2013年至2018年六年间，鹤岗大力推进保障性住房建设，共计建设11万套住房。以平均每户家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鹤岗家庭平均人口为2.61人）计，这11万套保障性住房可解决27.5万居民的住房问题，也意味着近3成居民暂时退出了商品房交易市场。保障性住房政策的实施，对于当地房地产市场的短期实际影响要远大于1和2两个因素。如果采取货币化为主的方式，效果会好得多，不至于过分扭曲市场，造成资源浪费。但在供应方面，并没有随着市场需求下降而减少。相反，历年积压库存、二手房大量低价入市，以及作为替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，导致市场供给反而增加。从2012年至2017年的5年间（不包括未发公报的2014年），鹤岗商品房新增的库存面积达到了83.9万平方米，如果加上此前的历史积压，鹤岗商品房库存至少超过100万平方米。大量人口外流、贫困和老龄化，促使人们将闲置的旧房投放到二手市场。 11万套保障性住房的集中交付，一方面自身作为替代品增加了供给，另一方面促进了二手房的释放，使得市场供给在短期内大幅增加。

用供需曲线图来看更加直观（请注意横坐标为商品房、二手房和保障性住房的数量）。由于收入降低、人口减少、老龄化和保障房的挤出效应，导致房地产市场需求全面下降，整体较大幅度向右移动形成了新需求曲线。同时，积压的库存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何价格下的供给量都增加了，供给曲线向左移动。原来的供需均衡点（P1,Q1）被打破，两条新曲线在其左下方形成了新的均衡点(P2,Q2) ，表现为价格下跌、数量减少，而且幅度较大。鹤岗商品房市场实际表现与理论分析结果基本吻合。如下图所示，从2012年开始，鹤岗市商品房销售金额和单价都呈现出量价同跌的趋势。其中最差的是2016年，无论单价还是销量都跌到历史最低。