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2020，有关买房的10个建议

2020，有关买房的10个建议

编者按：本文来自微信公众号“城市战争”（ID：sunbushu123） ， 作者 孙不熟 。 文／孙不熟 今天这篇文章 ， 将对2020年的房价给出一个趋势分析 ， 希望对你有用 。 有关房价会不会涨？什么样的城市有前途？学区房、公寓、商铺、写字楼能不能买？买房如何选时机？这些常说常新的问题 ， 也许能在本文找到一些答案 。 01 利率还会降吗？低利率是大势所趋 央行刚刚宣布全面降准0.5个百分点 ， 而且是普遍降准 ， 不是定向降准 ， 此次共释放基础货币8000亿元 。 事实上 ， 从2019年8月开始 ， 美联储开启近10年来首次降息之后 ， 至少已有20多个国家的央行进入降息大军 ， 全球新一轮货币宽松早已开启 。 从趋势上看 ， 全球各大经济体越来越依赖于“刺激” ， 低利率、零利率、负利率将长期存在 ， 中国也难免被裹挟其中 ， 降准、降息也是大势所趋 。 中国目前的利率水平 ， 已处在历史上罕见的低位 ， 存贷款基准利率均处在2007年以来的最低水平 。 再加上 ， 中国的城镇化和人口红利也接近尾声 ， 人们对借钱投资、超前消费也越来越谨慎 ， 借钱的人少了 ， 利率自然就低 ， 过去20多年的日本就是这样 。 长远来看 ， 中国迟早也会进入低利率 ， 甚至零利率、负利率的时代 。 02 房价还会涨吗？利率在降 ， 印钞速度也在降 降息会如何影响房价？这是很多人关心的 。 有人说 ， 货币宽松 ， 会刺激房价上涨 ， 这在过去是对的 。 过去10年 ， 总共有两次房价暴涨 ， 都有银根宽松的因素 。 2008年的全球金融危机 ， 央行在三个月内启动四次降息 ， 再加上“4万亿计划” ， 共同推动了2009－2010年的房价高峰 。 2012到2015年的连续降息与楼市去库存政策 ， 则推动了2016-2017年的房价高峰 。 无论是国内还是国外 ， 降息和房价都有强相关关系 ， 这是经济规律 。 但最近两年 ， 却出现了一种新情况 ， 自2017年的房价高峰之后 ， 货币其实仍然在宽松 ， 但房价几乎纹丝不动 ， 原因是什么？ 一方面 ， 房地产不允许作为短期刺激经济的手段 ， 定向降息、定向降准越来越普遍 。 换句话说 ， 房地产被锁死了 ， 货币之水不能像以前那样流入这个市场了 。 另一方面更重要 ， 利率虽然在降 ， 但印钞速度也在降 ， 广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右 ， 2018年甚至降至7%以内 。 中央说“不搞大水漫灌” ， 不能仅看利率 ， 还要看M2的增速 。

2020，有关买房的10个建议

从趋势上看 ， 中国将持续呈现“低利率＋低速印钞”的双低状态 。 所以 ， 低利率不一定会带来大幅度的通货膨胀 ， 更多的是为了对冲M2的降速 ， 达到一种新的平衡 。 我认为 ， 20年代 ， 大城市特别是中心城市的房价还能涨 ， 毕竟经济仍然在增长、货币也处在宽松周期 ， 但上涨幅度肯定会逐年降低 ， 最终回归到社会无风险利率水平 ， 别指望像以前那样动辄翻倍 。 毕竟 ， GDP增速、M2增速也在逐年降低 ， 房价和这两个数据是有共振效应的 。 03 什么样的城市有前途？“一省一城”时代来临 从趋势看 ， 区域发展的平均主义已经放弃 ， 中心城市及其构建的都市圈 ， 越来越受到高层的认可 ， 继续做强中心城市是应有之义 。 必要时 ， 只要中心城市需要 ， 甚至可以优化行政区划配置 ， 给中心城市扩容完全是有可能的 ， 环大都市地区存在无限的可能 。 一句话 ， 优质资源将更多低集中到优势地区 ， 中国城市的“强省会”格局会更加突出 ， 除了东南沿海极少数省份 ， 大部分省份会出现“一省一城”的格局 。 我认为 ， 20年代 ， 买房一定要谨记两句话 ， 一是“只有大城市才有房地产” ， 未来十年 ， 大城市会比现在更强势 。 二是“买房不出圈” ， 如果不买大城市 ， 也要买大都市圈内的中小城市 。 另外 ， 海南的发展会有超大红利 ， 但能不能从海南的房子赚到钱 ， 就要打一个问号了 。 毕竟 ， 海南在楼市调控上的可变性太强了 。 04 买房如何选地段？记住三个资产圈 买房如何选地段 ， 这几乎是一个永恒的话题 ， 我之前写过多篇文章 ， 认为中国绝大部分城市是单中心城市 。 针对一二线大中心城市 ， 我们可以粗略地划出三个资产圈 。 第一个圈的半径是10公里 ， 我把它称之为“豪宅圈” 。 这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源 ， 是富人和改善型买家的首选区 。 第二个圈的半径是30公里 ， 我把它称之为“刚需圈” 。 10到30公里这个区间 ， 优质的城市资源相对稀薄 ， 房价也相对较低 ， 但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区 ， 刚需买家一定要坚守住这个底线 。 第三个圈的半径是50公里 ， 我把它称之为“投资圈” 。 30到50公里这个区间 ， 基础设施大多处在乡镇水平 ， 不适合白领上班族自住 ， 但快速轨道交通仍然可以触达 ， 存在农村变城市的较大潜能 ， 是投资型买家可以接受的极限区间 。 如果超出这个极限区间来买房 ， 可能要做好卖不出去的准备 。 当然 ， 有人可能会说上海、深圳、重庆、武汉这些城市是多中心结构 ， 应该怎么买？其实 ， 这些城市 ， 与其说是多中心 ， 不如说它们的市区变大了 ， 和真正的多中心格局仍有距离 。 05 学区房还会涨吗？买中等偏上 未来10年 ， 人们对优质教育的渴求 ， 不会减弱 。 不要指望优质教育资源能够实现均衡分布 ， 这是不可能完成的任务 ， 即使是欧美等发达国家 ， 也存在“学区房“的现象 。 从政策层面看 ， 多校划片、电脑派位、租房上学等举措 ， 会用来对冲公众对学区房的焦虑 ， 政策可变性会越来越高 ， 学区房的投资风险会越来越大 。 我的建议是 ， 如果一定要买 ， 最好不要买全城瞩目的那种顶级名校（土豪随意） ， 因为这类学校的学位 ， 供求关系极为紧张 ， 属于重点调控对象 ， 政策不确定性很高 ， 即使买到对口小区 ， 也不一定能确保有学位 。 记住这句话 ， 学区房从不刚性兑付 。 应该买那种中等偏上的学区 ， 这类学校的教育水平不差 ， 能够确保普通人接受体面的教育 ， 另一方面 ， 这类学校的供求关系没有紧张到不可调和的地步 ， 确定性好 ， 价格也不会太高 ， 升值潜力仍然有 。 06 公寓要不要买？永远是次优选择 从政策趋势来看 ， 很多城市对这类产品越来越不友好 。 一方面 ， 不支持、不允许打擦边球 ， 把商办用地拿来搞居住用途 ， 开发商在宣传这类产品时 ， 都不敢打居住牌 。 有的城市甚至规定 ， 商办物业面积不能低于300平米 ， 或者小面积商办物业不允许修厕所 ， 这简直是对公寓的精准打击 。 这都让公寓的居住价值大打折扣 ， 从而影响其投资价值 。 当然 ， 也有一些城市 ， 对公寓比较友好 ， 允许这些类住宅产品 ， 参与积分落户 ， 甚至给予公办学位 。 这类公寓 ， 除了土地性质和交易税费 ， 实际上和住宅差别不大 ， 价值需要重估 。 另一方面 ， 公寓作为一种商办物业 ， 交易成本、持有成本都远高于住宅 。 比如 ， 一套100万元的公寓 ， 终于涨到200万 ， 但升值的100万 ， 可能需要拿60万来缴税 ， 再加上杂七杂八的各种费用 ， 几乎把升值那部分吃没了 。 几乎所有公寓产品 ， 都存在流动性差的问题 ， 在二手市场卖不起价 ， 只能靠租金来收回成本 ， 但租金的涨幅是非常慢的 ， 不像房价那样容易拉升 。 我的建议是 ， 相比住宅 ， 公寓永远是次优选择 。 如果一定要买 ， 最好买那种靠近写字楼集中区域的一手公寓（税费低） ， 这种区域 ， 办公人群多、住宅较少 ， 租赁价值比较高 。 另外 ， 任何时候买公寓 ， 都要做好长期持有的准备 ， 得靠收租来慢慢回本 ， 别指望挣快钱 。 07 商铺能不能买？“一铺养三代”已成往事 从供应来看 ， 很多城市的商铺是严重过剩的 ， 包括购物中心商铺、社区商铺 。 从租金看 ， 包括上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心铺租 ， 已经多年不涨 ， 甚至负增长 。


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