房东降价房客还不满意，北京房租到底怎么了？( 二 )

▲ 图 / 《别扭合租房》 2 治理隔断房之前，中介和租客实际上是以低安全性和舒适性，来换取相对较低的房租。媒体有一次拍到，一个客厅被隔出来3间屋子，有11个人挤在其中生活，一旦发生火灾将是毁灭性的后果。现如今，所有的隔断都被严令禁止，哪怕客厅有40平米大，也只能当成客厅使用，不允许隔成卧室。隔断一度曾是中介们拿房获利的“杠杆” 。在一家长租公寓当中介的周龙说， “2018年开始，当时把客厅隔出来当房子是业内的潜规则，所以一套两居室，我们都是以三居的价格收，并且相互竞价，最后租房价格就上去了。 ” 那是一段疯狂的时光。北京房租的大幅上涨从2017年11月开始。 2017年11月18日，大兴西红门镇发生火灾，总共造成19人死亡， 8人受伤。随后，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，其中明确指出：以城乡结合部为核心，清查整治出租公寓、出租大院、群租房等。短短一周之内，大兴区西红门检查组就清退出租公寓房1000余间，查封面积近6.5万平方米。而这只是个开始。当月，链家、我爱我家在大兴的房源瞬间被抢空，房租上涨30%以上。 “这就像蝴蝶效应一样，房租的上涨从大兴传到了整个北京。 ”在长租公寓公司工作的周龙说，当时原本是租房的淡季，但租房需求一反常态的旺盛，迫使公司去找更多房源。 “市场上房源只有那么多，如果找不到，就靠抢。 ”2018年上半年，周龙负责的区域开始抢房行动。 “主管告诉我们，竞争对手出多少钱，我们永远比他们多出200块钱。 ”他一开始不解，问， “价格太高了赔了怎么办？”主管说， “先抢占市场，赔一点也不要紧。 ” 长租公寓一般与业主签3年左右的长期合同。 “即使今年亏了，明年多涨点也能赚回来。 ” 这是一块巨大的蛋糕。据市场统计机构数据， 2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。

▲ 图 / 《只有吉祥寺是想住的街道吗？》 2018年，周龙平均每天要带20个客户看房子，最快的一次，房间在APP上挂上去10分钟，就被租出去了。 10分钟里，他接了5个求租电话，租下这个房间的人还在外地，没有去实地看房子就付了订金。 “这样的不看房就租的人，今年每个月都有五六个。 ” 这一切，在2019年变成了另一个样子。 “现在所有的长租公寓都在消化存量房源，前年抢房源花的钱太多了，空置下来的也不少。 ”更让周龙不安的是另一则消息，北京人口与社会发展研究中心发布的蓝皮书中称，自2015年以来，北京的常住外来人口三年来不断下降，其中2018年下降得最多，下降了3.74% ，减少了约30万人。这些人本都是租房的刚需人口。空置房太多，租房人口反而下降，加之中介惯用的“杠杆”隔断房的失效，带来的结果就是供需关系的改变，从而一定程度上影响了房租价格。比如周龙以前是带5个人看一个房子，如今是带一个人看5个房子， “看到最后可能对方还嫌贵不租了。 ” 他最近一次带客户看了10间房，花了一整天，电瓶车的电都用完了。好在最后还是成交了，客户看上一个2500元租金的14平米房子，砍价到2200块。数据也能证明供需关系的变化，整体看来， 2019年1到11月，北京住房租赁市场总交易量比2018年下滑2.7% ，租金也同比下降了2.8% 。

▲ 图 / 《只有吉祥寺是想住的街道吗？》 3 要想弄清房租的涨跌机制，就需要了解租赁公司的商业逻辑。拿曾经在风口上的行业长租公寓来说，它们的盈利模式实际上非常传统。公司从房东手上租下房源，将房屋重新设计，配备基础家具设备，再以“二房东”的身份转租给消费者，同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。从2017年开始，一直到2018年上半年，长租公寓们就像是一群飞在风口的猪群。中介、房企、创业者、酒店纷纷扎堆这个市场。各种投资报告显示，中国的租房率只有20% ，远低于美国和日本的30%-35%的比例，看起来似乎大有可图。有媒体统计， 2012年至今，中国长租公寓领域融资超过100起，光2017年一年，融资超过400亿。资本追捧之下，带来的是长租公寓数量的爆发增长，以北京为例，到2022年之前，还有25万套以上的长租公寓待租。规模扩张的好处不言而喻，规模越大，估值越高，从而就能获得更多的讲故事的资本。问题在于，通过哄抬价格抢到手的规模，真的能转化为盈利吗？曾在一家长租公寓当部门负责人的钱婷婷测算过，长租公寓的总成本包括拿房成本，加上装修成本、人力开支、物业服务等等。其中拿房成本占总成本一半时，盈利空间比较大。但经过价格哄抬之后，拿房成本有的会超过60% ，这时候，如果再拆除掉隔断房，房源价格甚至和出租价格会出现倒挂。本来，除了隔断房之外，长租公寓另一个“杠杆”则是使用“租金贷”模式，实际上，是让租客去办贷款，一次性贷款出12个月的房租，然而长租公寓支付给房东则是按月或是按季度付，这样截留一部分资金，用来收更多的房子，吸引更多的租客。这样的“空手套白狼”模式也存在相当的风险，一旦企业资金链出现问题，所有的租客的剩余租金都将打水漂。从2018年至今，已经有超过25家长租公寓因此破产。如今，政策进一步收紧， 2019年12月25日，住建部等多个部门要求，要严格管控租赁金融业务， “不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 ” 2019年来，正是这多方面的政策收紧，导致一个奇怪的循环，规模越大，长租公司反而亏得越多。这也是为什么继青客公寓之后，国内第二家长租公寓蛋壳，宁愿流血也要赴美上市。披露的数据显示，蛋壳公寓3年来已经亏损41亿元，光2019年前9个月，就净亏损25亿多。如今，长租公寓们面临的最要命的事情，就是找钱。为了活下去，必须进一步减少空置率，同时求拆了隔断的房东们降价，好让空着的房子都租出去。