「二手住宅」北京二手房全年交易一波三折( 二 ) 北京二手房全年交易一波三折|二手住宅|

　　各区域房价方面，据我爱我家北京交易数据显示， 2019年北京二手住宅交易量较大的11个区里，成交均价从高到低依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，西城区以103158元/平米的均价高居首位，城六区的价格仍明显高于其他远郊区域。

　　其中，东城西城的二手房价格最为坚挺。与2018年相比，除西城价格上涨3.04% ，东城价格上涨0.95%外，其他各区2019年的二手房价格同比均有下跌，其中，房山跌幅最大，为5.53% 。

　　高压政策下房价下跌，购房者陷入观望。据贝壳研究院统计，调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36% 。随之，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平，升至2019年底5%的水平。

　　购房者的观望，亦导致业主卖房难度加大。贝壳研究院统计， 2019年底，北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。 2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，这意味着，从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万。

　　投资投机需求减少预期平稳

　　在购房群体上，贝壳研究院统计显示， 2019年北京换房者中，年龄在40岁以上的占比达50% ，而调控前2016年这一占比仅36% 。翻倍的首付，不仅让换房年龄后移，且换得越来越差。 2019年换房后套均面积扩大16.6平米，比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见， “换房不仅难，还换得小” 。

　　我爱我家分析指出，政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少，客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限，平均年龄多在30岁以上，有一定经济基础，但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房更加理性。因此，北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

　　对于2020年二手房市场的展望，贝壳研究院分析指出，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

　　而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳，但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为，基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况，春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下，全年量价将大概率与2019年持平，市场走势整体稳定。

　　■ 购房案例

　　“小阳春”入手三居室

　　李明（化名）夫妇从事金融行业，家庭年收入约150万左右。自有了小孩后，老人过来帮忙带孩子，一下子，原来位于三环新城的两居室变得局促起来。 2018年下半年开始，李明夫妇便萌生换三居的想法。

　　看了大半年后， 2019年3月份，北京二手房市场现“小阳春”迹象，市场火了起来，李明有点着急，便开始四处看房。

　　5月份，他最终选中了三里屯附近幸福二村一套带装修的三居室。税费等全部加一起，总价在1200万，最后跟业主谈到1100多万，算下来，成交单价在85000元/平方米左右，并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内，李明把原来三环新城的房子出售了。