北京■北京楼市成交量、库存双双创新高北京楼市成交量、库存双双创新高|北京|

北京新建商品住宅成交36718套，创3年来新高；库存高达75081套，创5年来新高

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如果用一个字形容2019年北京房地产市场,那就是难。在严格的限购政策、巨大的供应下，大部分住宅项目面临着去化、盈利难题。但正是在这样的处境中，北京新建商品住宅成交走出一波发展周期中的小高峰，成交量达到36718套，创3年来新高。与此同时，库存高企，高达75081套，创5年来新高。

限竞房成交占半

北京中原地产的统计数据显示， 2019年北京新建商品房总成交额3681.28亿元，相比2018年上涨48% ，创下2015年来成交额的次高，仅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超过2018年和2017年，不敌2015年和2016年的水平。

其中，居住类产品（不含回迁房，普宅、豪宅、别墅、共有产权房等）成交3280.4亿元，相比2018年上涨63% ，同样创下2015年来成交额的次高；销售62146套，相比2018年增加27394套，超过2018年和2017年，不敌2015年和2016年。在成交均价方面，环比2018年下跌1118元/平方米，达45966元/平方米，不及2017年和2018年，超过2015年和2016年。

刨除共有产权住房等， 2019年北京新建商品住宅共成交2663.2亿元，创5年来新高，相比2018年上涨49% ，成交套数36718套，增加13136套，超过2017年和2018年，创3年来新高。

成交量大涨背后，是相比前几年，这两年北京新房供应增加以及相匹配的购房需求释放，这中间当然还有新房与二手房市场的博弈。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，北京新房成交量增长，但是二手房出现了近一万套成交量下滑，也就是说，北京的住宅市场在2019年出现了新房和二手房市场的需求转换，其中的原因就在于大量价格相对较低并且地段较好的限竞房项目的入市，吸引了部分客户由二手房市场转向新房市场。

2019年北京限竞房成交量达20914套，占比57% ，占据北京新建商品住宅的半壁江山。据北京中原地产数据显示， 2019年北京限竞房市场总体表现为供需两旺，共有73个项目有网签记录，成交额1108.67亿元，是2018年的4.94倍。具体看来， 2019年北京有14个新建住宅项目成交额突破30亿元大关，其中9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中，限竞房占据7席，是市场主力。

库存已超7万套

与成交量走势相同的是，北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。北京中原地产数据显示，截至2019年末，北京新建商品住宅库存为75081套，创下5年来新高。其中，限竞房供应是主力， 2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37% ，供应套数增加10684套，供应套数在2019年12月创下新高，共有5570套限竞房新房源入市。

中原地产首席分析师张大伟认为，限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。从数据来看， 2018年以来，全北京合计供应的新建住宅有9.5万套，其中5.44万套是限竞房，占整体市场供应的68% 。而限竞房到目前为止只签约了2.48万套，库存积压刷新了历史纪录。