北京■北京楼市成交量、库存双双创新高( 二 ) 北京楼市成交量、库存双双创新高|北京|

北京■北京楼市成交量、库存双双创新高。张大伟还表示，北京楼市库存严重积压，主要原因除了限竞房的井喷供应外，与信贷政策过严有关，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限竞房平均单套签约金额530万元，基本都要按照首套房40%、二套房80%计算首付，这使得全北京市场出现整体去化难的现象。

或酝酿更大规模价格战

限竞房整体去化缓慢的原因除了上述供应井喷、购房政策过严等，还出现了二八现象。少数优质项目的定价较低，大受欢迎，诸如位于三环至四环内的金融街·融府，销售均价不超过66555元/平方米，洛悦苑销售均价不超过61881元/平方米，位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安，销售均价不超过54378元/平方米。再如去年出让的大兴旧宫地块，五环内靠地铁，销售均价不超过54715元/平方米，这使得之前本来有意愿购买周围其他项目的看房者，开始等待。

然而个别优质项目大卖难掩整体去化一般的现实，张大伟分析，北京限竞房明显扎堆，区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等，虽然目前大部分项目规划设计相比之前都有提升，但在资金回笼的诉求下，如果政策不变化，后续会酝酿大规模价格战。

而价格战会让北京限竞房开发商的盈利局面更加难堪。张大伟说，整体来看，已经入市的北京限竞房项目中有80%已经亏损，即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损，而如果后续继续价格战，亏损面很可能会扩大。不过，后续再入市的土地大部分溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争惨烈已经难免。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，北京限竞房整体去化难的问题很难在2020年得到根本改善，一是项目的同质化竞争严重，供应又偏集中，这一现象并不会由于不限地块入市而改变；二是受调控从严影响，北京房价整体不会出现快速上涨，不会导致用户集中性抢购限竞房。

■ 个盘案例

总额最高

中海寰宇天下成交达106.1亿元

2019年北京普通住宅市场总成交额1911.92亿元，环比2018年上涨45% ，共成交32186套，环比增加12050套，总成交面积355.39万平方米，环比上扬51% ，平均成交价53798元/平方米，环比下跌2175元/平方米，套均价594万元/套，环比减少59万元/套。其中，中海寰宇天下销售额连续两年位居北京第一， 2019年销售金额是106.1亿元，共签约1509套，均价62325元/平方米。其次是橡树澜湾、西城天铸限竞房项目，销售金额分别是63.39亿元、49.76亿元，签约套数分别为1218套、595套。

单价最高

万柳书院超19万元/平方米

2019年北京豪宅市场（单价8万元/平米以上住宅）总成交额457.55亿元，成交1664套，总成交面积45.7万平方米，平均成交价100117元/平方米，迈进10万元/平方米台阶，套均价2750万元/套。其中，排名第一的是恒大丽宫项目，销售金额是41.53亿元，签约29套，均价是101954元/平方米，其次是北京壹号院，签约101套，销售金额是39.58亿元，均价是134020元/平方米。第三名是华润昆仑域，签约128套，均价107834元/平方米，金额28.22亿元。值得关注的是，海淀区的万柳书院成交均价最高，达193841元/平方米。