房价涨了这么多，开发商究竟赚了多少钱？( 二 )

城市地价加上建造成本，你差不多可以估算出一个楼盘的基本成本。不过，买地和盖楼的花销，地产公司不会觉得心疼，真正让地产公司倾注全力关注的是负债。五、外看是楼盘，内里是金融我们普通人，特别是农村外出务工人员，都喜欢先存钱，后盖楼。如今，房地产公司多数都是拿地、贷款，盖楼，而且它们资产负债率特别高，有点“类金融机构”的感觉。三大地产公司资产负债率： 1、中国恒大：83.58% 2、碧桂园：89.36% 3、万科：84.59% 所以，地产公司是“外看是楼盘，内里是金融” 。前文已谈到，万科投入投入100元，只能赚到3.66元（2018年总资产回报率）。可是，大家不要忘了， 2019年央行贷款基准利率是： 1年以内，利率为4.35% 1年到5年，利率为4.75% 5年以上，利率为4.9% 地产公司承受如此高的资产负债率，同时还要支付高额的利息，实质上赚大钱的是金融机构，地产公司只分得了小头收益。通过公司年报数据，我们根据融资成本高低划分为四梯队；第一梯队包括中海、华润置地、金茂、华侨城、龙湖、金地、招商蛇口、保利和万科，融资成本在5%左右及以内第二梯队包括远洋、绿城、绿地、富力、世茂、旭辉、滨江等15家房企，融资成本在5%-6%左右第三梯队包括合景泰富、信达、新湖、中骏、华夏幸福等11家房企，融资成本在6%-7%左右第四梯队为蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年，融资成本高于7% 。 2018年，中海融资成本最低，仅为4.3% ，而花样年融资成本最高，达8.92% 。

2019年上半年A股上市公司合计实现营业总收入23.51万亿元，同比增长9.32%；实现净利润2.14万亿元，同比增长6.5% 。从净利润行业分布来看，金融行业净利润超过1.14万亿元，其他行业之和仅1万亿元，上市房地产公司仅分得992亿元。

2019上半年在港上市，大型地产公司盈利：中国恒大：270.57亿中国海外发展：254.56亿碧桂园：230.57亿 …… 在此要说明一下，国内有不少地产公司在香港上市，像碧桂园，融创中国，所以统计A股上市房地产公司的利润时，没有计入。不过，这没有改变地产公司高度依赖金融的状况。 https://house.ifeng.com/news/2020_01_12-52535330_0.shtml