北京，可以抄底了

数据显示， 2019年12月以来，二手房方面，销量同比增长20%左右，新房方面，同比增长46%左右。总体来说，二手房成交量继续回升，价格趋稳。特别需要指出的是，链家已经成交房源平均价格显示近期房价还有些往上走的趋势，跟2017、2018年同期有惊人地相似（关于是否真的出现拐点，我们将进一步监测）：

而近期我们走访市场也发现，前期楼市下行阶段积累了不少观望的刚需，当价格触碰到了他们的心理价位，便想赶在年底前上车。结果是，低价格、性价比高的房源往往以很快的速度成交，这也是这波成交量上涨的主流原因之一。现在，我在这继续坚定认为小阳春还是很有可能出现，价格不一定会全面涨，至少成交量会上涨。而对于那些想投资暴涨获利人的赶紧走开，北京已经没有炒房的空间。讲真，我一直认为最近是刚需入市的好时机，因为现在还可以各种挑选、抄底砍价，当市场变热之后，即使价格不上涨，挑选的余地也比较少。另外，有人还是怕房价下跌，想买最低点，其实在我看来很正常，谁的钱都不是大风刮来的。但是最低点本身就是悖论，试想如果明年继续下行，但过几年后又往上走，那现在是不是低点？所以说低点是相对的，你永远不可能买到最低点。而现在最佳攻略则是：大量去看房，去抄底、捡漏！既然这样，今天不讲宏观的东西，好好讲一下现在北京楼市中都有哪些捡漏机会，如何在楼市波动中找到低价房源，让你不管未来涨跌怎么波动，都能稳中求胜。我想大概有以下三种思路，大家可以好好地研究并进行市场实操： 01置换下的捡漏第一种情况是置换下的笋盘，这种在北京比较常见。简单地说是卖家是为了改善居住而将手头的房子卖出去进行置换。这样往往会出现一种情况，即卖家已经签了相中的置换房，但是需要将原来的房子卖出凑首付。然而卖房都是需要周期的，并不是今天挂出去明天就能卖出。当置换房首付款日期临近而手头的房子还没卖出，卖家自然非常着急，因此有可能会出现以价格换时间的现象，低价卖出手头的房子。那么你的机会就来了。下一个关键问题是，怎么来寻找这种置换降价房？这些房子往往有以下几个特征：比小区平均房价低或者连续降价。在这，千万谨记，几乎所有的房子都会说急卖，很多时候并不是真的急卖。你得学会辨别，如果对方说是因为置换原因而急着卖，那么你可以立马问卖家以多少钱、多少首付、在那个区域、哪个小区置换。如果卖家犹犹豫豫、含糊其词，那就有可能是骗人的。我见过厉害的买家是直接向卖家要置换合同或者定金信息。当然咱们也不用这么厉害，只需要问几个问题便可以知道个一二。 02大额抵押下的捡漏另外一种机会则是卖家面临大额抵押急需卖房还债的情况。前段时间，我在小区就遇到这么一家人。该房源正常售价在750-800万之间，最高点则达到了950万左右。然而最近该业主非常急着出售，表示630万都能成交。仔细打听才知道，该业主具有抵押贷款500万元，每个月的利息都吓到惊人。因此该业主非常急着出手，价格低到让中介都流口水。那么遇到这种机会的话，果断买入，绝对是值得的。举个例子，我们通过大数据监测发现有些房源在短短两三个月内将挂牌价降价了五六次（如下图），显然这些业主十万火急地想把房子卖了。

我想说的是这个情况虽然不是太多，但是也不少，特别是在这种经济下行、全面降价的大环境下。大家需要做的是有空多多看盘，多和中介交交朋友。当然在此必须提醒的是，遇到这种情况固然好，但是也有坑。比如该业主多头抵押贷款之类的，这就麻烦了。所以我的建议是，遇到这种情况，一定要找正规中介、正规中介、正规中介，一定要拉产调、拉产调、拉产调，重要事情说三遍，确保情况属实才行。 03空间价格错配下的捡漏最后一种情况则是空间价格错配下的笋盘什么是空间价格错配？很简单，我们最近遇到不少这种情况小区A是刚需小区，价格低、房龄老，是附近刚需上车的最低门槛。小区B是隔壁的改善盘，价格稍高、次新房，大户型稍多，交通、教育等配套跟小区A是完全一样。显然，在涨价大行情的时候，小区B的涨幅大大超过小区A 。然而我们最近发现小区A价格非常稳固，特别是刚需小户型甚至比去年还略微有点儿涨幅。同时我们又发现小区B的小户型竟然跌到快和小区A的小户型价格差不多了。神奇，这是为什么？后来调查才发现小区B是改善大户型为主小区，大家都知道这次北京大降价大户型降得尤其多，这跟购买力+二套贷款少有关。而小区涌现出非常多的大户型降价房源，使得小区业主信心完全被打击，出现整体大降价行为，使得小区B的小户型性价比非常高。那么毫无疑问，这个时候购买小区B的这类房子肯定赚了。 04总结以上简单地描述了当下几种捡漏的机会。当然，我希望大家一方面能够多在市场中转转，寻找捡漏的机会。另一方面得注意一些坑，注意防范风险，多找大中介、多咨询政策。最后，说一句，刚需还是去看看房子吧，现在确实是好机会。