江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

2020年买房，必要躲开的8大深坑

2020年买房，必要躲开的8大深坑

作者：子木聊房 记得儿时住在筒子楼、小土房里 ， 拥挤不堪 ， 阳光也见不到多少 。 父母每天5点起来就去工作 ， 下班回家脸上总是带着笑容 ， 因为邻里街坊大家都一样 ， 所以幸福度很高 。 然而从1998年开始 ， 仿佛一切都变了 。 中国第一次房改现世 ， 结束了福利分房制度 。 尤其是在1999年－2004年这几年 ， 住房市场化全面推行 。 差异化居住需求井喷 ， 房地产市场迎来历史机遇 。 一夜之间 ， 商品房如春笋般矗立 。 邻里邻外开始攀比 ， 那时候第一次看到父母因为房子的事儿发愁 ， 因为隔壁父亲的同事买了新房 ， 隔三差五还要来我家絮叨 。 幸福源于对比 ， 父母还是最后一咬牙东拼西凑买了新房 。 接下来 ， 陆陆续续搬了几次家 ， 一直到我学习生涯结束 。 父亲说 ， 房子一开始是给人住的 ， 但自打被贴上金融标签后 ， 就不可能只是钢筋水泥壳的命运 。 你的命运也一样 ， 要随着大势去拼搏 。 随后我背起行囊 ， 远赴京城求学 ， 学的正是房地产金融 。 纵观中国房地产发展历史 ， 这20年来 ， 轰轰烈烈几波大潮 ， 房价螺旋式上涨 ， 从钻石期到黄金期 ， 再到现在的白银期 。 催生出了不计其数的房子 ， 中国人均居住面积也从80年代的个位数 ， 发展到现在的人均近40平米 。 与此同时 ， 在这轮房地产盛世中 ， 衍生出了种类繁多 ， 可以满足各种需求的房地产产品 。 住宅、公寓、海景房、商铺、别墅、养老房……如果按照不同维度划分 ， 几乎很难切割清楚 。 但是经过这么多年的房地产演绎 ， 有些房子价值翻了几番 ， 有些却按部就班 ， 还有甚至将一辈子的血汗钱套死其中 ， 仅能满足居住需求 。 这些年因为买错了房 ， 坠入深坑的例子数不胜数 ， 到今天为止 ， 大多数人还在因为买错房子而抱憾终生 。 接下来 ， 子木以一文总结 ， 告诉大家在2020年到底哪些房子不能买？为了避免大家落入深坑 ， 也当是2020年的年岁愿望 。 1 商住公寓 公寓是住宅的第一衍生品 。 因为总价低、地段好、常年不受政策限制 ， 再加上诸多开发商设计精美 ， 嘴上一忽悠 ， 便成了众多年轻人步入社会的首选居住产品 。 然而大多数还是被套牢了 。 主要原因是公寓“出身不正” ， 大多数由办公性质的土地转移而来 。 这种小产权的房子 ， 无法落户 ， 孩子无法上学 ， 社会福利无法同等优待 ， 同时在一线城市还浪费了“处女贷”名额 。 其次是交易税费问题 。 因为公寓的市场库存量巨大 ， 如果和住宅一样享受社会资源 ， 因总价低优势 ， 住宅市场的购房需求一定会被大量分流 。 为了避免对住宅市场房价的冲击 ， 所以政府无论是现在还是未来 ， 对公寓只能强行限制 。 什么意思？就是提高税费交易 ， 让公寓很难套现 。 这样既通过公寓完成了土地买卖任务 ， 又保护了当地的房价不被公寓价格拉低 。 最后是居住问题 ， 公寓虽然总价低 ， 小户型 。 但却不是符合家庭单位最好的居住形式 。 一般商住公寓 ， 绿化低容积率高 ， 一梯N户极为拥挤；不通燃气商水商电 ， 居住成本高；而且物业商管一般 ， 很多街边小店鱼龙混杂 ， 嘈杂不堪影响居住体验 。 这便是商住公寓的三大原罪 。 想要购买商住的一定要擦亮眼睛 ， 在过去的2019年 ， 商住公寓销量很差 ， 很多开发商为了售盘 ， 承诺购房者可以落户上学 。 最后难以兑现 ， 被诉诸公堂的案例并不少 。 当然能买的公寓也有 。 例如租金回报率极高的和70年大产权、民水民电、可落户上学的高级公寓品种 。 当然这两种产品在2020年基本绝迹了 ， 更多的是深坑 。 2 街边商铺 过去有句老话 ， 叫做“一铺养三代” ， 意思是买一个商铺 ， 无论是自己做生意还是租出去 ， 赚来的收益可以养上下三代人 。 过去家里有铺子的算是有钱人了 ， 是那种走在路上可以咧着嘴 ， 踢飞腿的选手 。 而现在这句话却截然相反 ， 叫做“三代养一铺” 。 为什么？ 我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落 ， 源于时代的更替 。 ” 首先是城镇化建设的饱和化 。 原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达 ， 一个城市能叫上商业购物街的就那么几条 ， 商铺是稀缺品 。 而现在 ， 18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来 ， 集中商业效应分流购物需求 ， 大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑” 。 其次是互联网电商替代了商铺功能 。 因为手机互联网时代的繁荣 ， 打开了线上获客渠道 ， 那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了 。 这些年 ， 你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了 ， 很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所 ， 纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中 。 这对商铺价值的冲击是巨大的 。 很多人说 ， 我家小区门口的商铺每天人很多啊 ， 也不应该投资吗？ 这还得考虑交易问题 。 商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30% ， 比商住公寓还离谱 。 基本上吞噬了商铺增值所带来的收益 ， 想出手很困难 ， 只适合赚租子 。 赚租子的话 ， 合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率 ， 并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款 ， 这样的商铺才有投资价值 。 现在这样的投资标的极少 ， 需要花时间和走关系去挖掘 。 然而很多人根本不懂行情 。 这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热 ， 大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺 。 最后因为周边社区长期不见人口 ， 自己的商铺花了钱装修租不出价格 ， 财富被割地干干净净 。 3 养老海景房 “面朝大海 ， 春暖花开” 。 这句话作为文艺青年向往梦想生活的艺术表达还算唯美 ， 但对于现实海景房居住形式来说 ， 不切实际 。 很多人 ， 尤其是老年人信了“海边养老”这个邪 ， 纷纷解囊将一辈子的积蓄抛洒在海边 ， 等待日出 ， 享受静刻的美好 。 中介一忽悠 ， 儿女也被迫跟着在海边置业 ， 不然就是不孝顺 。 俗不知 ， 中国95%的养老海景房都是深坑 。 首先是居住配套跟不上 。 这点尤其表现在北方的山景房和海景房 。 夏天还好 ， 一到冬天 ， 天气寒冷 ， 小区供暖有限 ， 养老盘沦为空城 ， 周边连个买菜吃饭的地方都没有 ， 更别说医疗条件 。 医疗对养老是硬性条件 ， 一般沿海地区的景区医疗配套是很差的 。 如果出现什么疾病 ， 只能送到周边的县城或小城市 ， 再加上如果交通条件不好 ， 一来二去 ， 老人可能就被折腾剩半条命了 。 这不是危言耸听 ， 前段时间就接到过一个维权事件 。 购房者小李给父母买了一套海景房 ， 开发商承诺半个小时到城中心医院 。 结果母亲在海景房养老期间 ， 突遇心肌梗塞 ， 全家人忙着送医院 ， 道路颠簸了一个小时才到 ， 结果酿成了悲剧 。 如果你说 ， 我又不是常年呆在海边 ， 平时我把它租出去赚钱不就可以了吗 。 租不租得出去暂且不谈 ， 海景房因为终年受海风、潮湿、暴晒影响 ， 寿命本身比正常住宅短 ， 家中电器迅速老化 ， 如果一年不来几次的话 ， 家里被子、枕头发霉是常事儿 。 维护成本是很高的 。 而且山高皇帝远 ， 资产托管对租赁中介的要求非常高 ， 这也很难去评定 。 再者海景房现在开发量巨大 ， 二手流动性非常弱 ， 想转手并不容易 。 凡是想投资海景房的基本都在往新盘里面冲 。 当然海景房也有可以投资的标的 。 首先上文所述所有条件都要满足 ， 终年宜居的气候、成熟的商业、医疗、交通配套 ， 缺一不可 ， 对了 ， 还要有超强的物业水平 。 首先你得能找到它 。 4 超级老破小 “买城中老破小 ， 还是买郊区远新大？” 这个问题是平日里咨询最多的问题 。 我的回答是 ， 你首先要知道什么叫做老破小 。 按照正常情况来讲 ， 房子会随着时间折旧 。 时间越长 ， 房子的价值越低 ， 如果超过50年 ， 房子可能就是一文不值 。 但事实上 ， 很多老房子的卖的价格要高于新房 。 这就是房子背后的土地价值 。 城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵 ， 在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇 。 但前提是这个中心区永远不会变 。 纵观中国楼市二十多年 ， 只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移 ， 其他城市的中心城区大都发生了转移 。 例如郑州的市中心发生过3次迁移 ， 合肥发生了2次 。 数据显示 ， 全国333个地级市中 ， 至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾 。 所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移 。 其次在投资属性上 ， 最大的价值点在于学区 。 如果不是学区房 ， 未来的增值空间会很小 。 而且随着城市版图的扩大 ， 学区划片政策的普及 ， 老破小的命运很可能出现大量分化 。 最后要注意一点是老破小的房龄 。 一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则 。 如果你的房子太老 ， 会影响下家的购房成本 ， 逐而影响流动性 。 现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境 ， 大家一定要引以为戒 。 如果买二手的话 ， 10年房龄的次新房是最佳的选择 。 5 法拍房 “1套房只需要1块钱” 。 这句话是去年双11杭州某学区房的起拍价 ， 一时引来10多万人围观 。 当然最后房子以609.5万元被人抢走 ， 加上10万多元的佣金和平台费 ， 实际上和周边的正常住宅价相差无几 。 房子这东西 ， 我一直坚信一文价钱一文货 。 远低于市场价的房子不是没有 ， 是百年一遇 ， 否则就是带点儿问题的法拍房 。 风险你无法控制 。 法拍房的第一个风险就是产权、抵押、物业情况你查不到 。 你不知道自己买了一套什么房 。 对了还有实际居住问题 。 去年有一个粉丝跟我抱怨 。 说拿下一套法拍房 ， 当拿着钥匙迫不及待地打开家门时 ， 看到床上卧着一位老人 ， 四目相对 ， 尤为尴尬 。 最后得知这位老人是房主的老母亲 ， 年老体残说话还咄咄逼人 ， 举着扫帚就把这位粉丝赶出去了 。 最后粉丝去法院投诉 ， 打110 ， 均无效 ， 因为老人钉子户根本请不出去 。 其次是税费 。 法院不会考虑房子的税费问题 ， 他考虑的是如何将这套房以最高价拍出 ， 给原告做赔偿 。 所以税费直接承担人就是法拍购房者 。 法拍房最恐怖的是土地增值税 。 如果你不幸拍得一套公司房 ， 这套房子买的时候100万 ， 拍的时候因为市场行情增值了 ， 是500万 ， 那你缴纳的税费就是（500-100）X60%=240万的差额税费 。 然后是关于办证 ， 拍卖成功后 ， 法院就给你一个裁定书和确认书 ， 其他不考虑 。 至于资料齐不齐全 ， 还要看原房主配不配合 ， 光是这些就能跑断腿 。 所以敢在法拍房里淘金的 ， 这人能力非权既贵 。 至于那些特别想捡漏买法拍房的 ， 低于正常市场价20%的法拍房可以考虑 ， 前提是你关系最够硬 ， 不嫌麻烦 ， 最好还要带个面相狰狞的老铁 。 6 限价精装房 如果你经历过装修 ， 一定会认为装修是一件很痛苦的事情 。 尤其是自己住的话 ， 每个物件都想追求性价比 ， 又要请人画图纸做设计 ， 又要提防工人偷懒 ， 几个月下来少几层皮 。 所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因 。 但是很赤裸地告诉你 ， 目前市场上90%的精装房都是不达标 ， 存在质量问题的 。 这也就是近两年来 ， 房屋质量维权频繁爆发的原因 。 一方面是质量太差 。 开发商限价 ， 利润本来就不高 ， 明面上说精装修4000元一平方 ， 实际上成本也就7-800元一平方 。 很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分 。 交房时 ， 你也不知道你房子精装修到底花了多少钱 ， 你也不能把地砖翻起来拿去检验 。 市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差 ， 甚至连表面活儿都做不齐全 。 这种开发商一旦出现问题 ， 同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了 。 其次是装修流程和风格 。 房子从想象到成形 ， 起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度 。 目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数 。 只要一个环节出现问题 ， 后来的善后工作基本都要靠你自己完成 。 其次是风格 。 开发商做精装修尤其是廉价精装修 ， 都是批量操作 。 这一个小区内的所有房子装修风格都一个样 ， 能还原到样板间的80%已经是奇迹了 。 大部分都是买家秀和卖家秀 ， 这时候如果你发现质量问题 ， 或者风格不喜欢 ， 再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房 ， 直接装的价格 。 所以如果买限价房的话 ， 最好选择毛坯房 。 当然如果品质较高 ， 价格到位的商品房 ， 精装修明显是占优的 ， 可以入手 。 最后再说一次 ， 在利润面前 ， 永远不要考验开发商的责任心 。 多花点儿时间去研究装修 ， 就能省下几十万的费用 ， 不要为了图省事把钱都让人家宰割了 。 7 乡村别野 最近很多粉丝咨询我 ， 郊区的别墅有没有投资价值 。 细一打听地段和开发商 ， 基本都回绝了 。 别墅这个东西本来是富人的代名词 ， 但近几年逐渐平民化 ， 价格甚至比市内刚需房都低好几个层次 ， 由此逐渐吸引了大量的伪中产入坑 。 但大多都是买了房 ， 被套牢 ， 烂尾的也不在少数 。 因为别墅的价值在于强规划和强配套 ， 成形特别难 。 因为别墅区住的人群收入较高 ， 自然对生活品质的要求也高 ， 周边配套应该有类似于高尔夫球场、马场、国际教育机构等象征性配套 ， 其次交通要好 ， 去市中心或者机场基本都要在30～60分钟内通达 。 这些硬性配件需要地方政府的大力支持和规划的 ， 而且需要资金雄厚的大型开发商配合开发 。 在中国 ， 只有20%的城市拥有这种条件 ， 其他城市都不具备 。 事实上这几年地产红利期 ， 政府对郊区是没有什么规划的 ， 开发商随便拍地随便盖 。 开发商选一个风景还不错的郊区就开始做别墅 ， 周边什么配套都没有 ， 这种只能叫“乡村别野” 。 流动性基本为0 ， 因为交易税费要比非普通住房高 ， 懂行的人自然不会二手 ， 入坑也是选新房 。 8 不利因素房 如果你去售楼处买房 ， 一定一定要关注一个东西 ， 叫做不利因素公示牌 。 不利因素公示牌是住建委强行要求执行的 。 但落到实处 ， 有的售楼处可能会摆在最显眼的地方 ， 有的则是藏在犄角旮旯里 ， 让你找不到 。 犄角旮旯里藏着 ， 你问售楼处小姐还没好话的 ， 大概率说明这个盘有问题 。 不利因素主要有殡仪馆、垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等 。 前段时间一个粉丝咨询我维权说是2017年跟着朋友买了一套房 ， 没有查到不利因素 。 等住进去的时候 ， 才发现项目500米外有一个大型垃圾焚烧厂 ， 一到下雨一股腐败气息就隔空飘了过来 。 最后只能闭户开空气净化器 。 极为闹心 。 殡仪馆不用多说 ， 老百姓讲究 ， 出门不遇白 ， 万事皆顺当 。 如果回家不时看到殡仪车 ， 车来车往 ， 一天的好心情都没了 。 所以不利因素严重的地段对房子的升值潜力影响很大 ， 影响流动性 。 尤其对于楼盘较多的城市 ， 购房者选择空间大 ， 对不利因素更为关注 ， 价格很难跑过市场平均 。 9 最佳投资房 写到这里 ， 很多人肯定要问 ， 子木这不能买 ， 那不能买 ， 到底什么房子才是投资最佳的品类？ 很简单 ， 不要去关注那些花里胡哨的东西 ， 回归本质 ， 去寻找大家都爱买的房子 ， 就是所谓的“硬通货” 。 硬通货房子一定要非常刚需 ， 例如在交通便利、周边配套成熟（或未来成熟）的地段上 ， 户型在80-120平米之内 ， 两室一厅或者三室一厅均可 。 如果资金条件达不到 ， 可以选择性牺牲面积这些因素 。 其次在供需失衡的城市 ， 例如一线和强二线城市 ， 改善型地段房也是非常好的投资标的 。 除此之外 ， 价值层层递减 。 如果你没有能力去挑选一套上好的房子 ， 起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑 。 这个年代 ， 不亏就是赚 ， 这个道理大家一定要明白 。 最后上面这八大深坑 ， 足可以让你省下十万百万 ， 一定要谨记！


推荐阅读


上一篇：北京，可以抄底了

下一篇：春节期间禁止燃放烟花爆竹