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写字楼租金继续下滑，未来还能一铺养三代么？

写字楼租金继续下滑，未来还能一铺养三代么？

各位小伙伴 ， 大家好 ， 我是尧学长 ， 很高兴你来看我的文章！昨天写好的文章貌似没有保存上 ， 早上起来一看居然找不到了……所以今天文章发晚了 ， 跟大家抱歉 。 最近 ， 仲量联行发布了2019年的租赁市场报告 。 截至2019年底 ， 北京办公楼市场租赁成交总量已同比下降25％ 。 这个仲量联行是谁？这是一家世界知名的房地产咨询机构 ， 反正你就知道他们发布的报告在业内很权威就行了 。 在北京这个寸土寸金的地方 ， 土地的供应始终都是一种紧张的状态 。 但是由于去年我们国家的宏观环境并不是很好 ， 或者说很糟糕……也给地产的租赁市场带来了不小的冲击 。 就在这样的环境之下 ， 去年北京四季度 ， 还有5个大项目竣工 。 一边是供给加大 ， 另一边是需求持续疲软 ， 租赁市场下滑也就不难理解了 。 北京市甲级办公楼年末整体空置率大幅上升至11.3% 。 租金水平2019年环比下跌1.8% ， 同比下跌4% ， 2020年 ， 这个趋势大概率还会持续 。 依然会是供给增加 ， 需求减少 ， 写字楼空置率还会上升 。 以前尧学长收到过小伙伴的提问 ， 问我为什么经济是周期的？其实从租房这件事上我们就能理解 。 新的办公楼开工 ， 往往是在市场供给短缺的时候 。 商家看到租赁市场这么好 ， 所以会加大力度开发 。 可是开发需要时间 ， 供给的提升和需求的满足之间是有时间差的 。 而更悲催的是 ， 需求是随着时间变化而快速变化的 ， 谁也没想到项目竣工以后 ， 市场的租金会下跌 。 类似的还有我们去年的猪肉 。 去年猪肉大涨 ， 肯定有不少人开始养猪 。 但是等今年这些新养的猪全部投向市场之前 ， 可能我们的猪肉价格早就下来了 。 供给的滞后性与需求的变化就是导致周期存在的一个主要因素 。 说回我们的房子 ， 有人说北京空置率的提升 ， 和这些年北京疏解非首都功能有关 。 人口和产业在这样一个大的政策背景下开始外流 ， 那么随之而来的空置率提升就不难理解了 。 如果这种说法成立的话 ， 我们再来看看深圳 。 深圳并没有对外引流的政策 ， 于此同时深圳最近还在大规模的招揽人才 。 深圳的空置率高达20% ， 要比北京高的多 ， 而上海也有19.4% ， 所以一线城市写字楼空置率越来越高 ， 恐怕并不能简单的用疏解非首都功能来解释 。 那么全国都这样么？也不是 。 郑州、广州的空置率下降了 ， 并且供给也没有增加多少 。 不过神奇的是哪怕是这些空置率下降的城市 ， 租金也没有涨上去 。 虽然貌似市场并不怎么景气 ， 但是相关的交易并没有减少 ， 甚至还是增加的 ， 写字楼的投资依旧很火热 。 其实现在这种情况 ， 和我们股市里面的交易很类似 。 在牛市的顶点越是高位越是顶部放量 。 但是地产类的交易和股市还不一样 ， 股市的交易速度非常快 ， 而且很多信息还是比较透明的（只是散户从来不看） 。 在这种大背景之下 ， 我们的股市依旧是周期波动 ， 市场无效的时候占据了大量的时间段 。 更何况我们的楼市呢？ 所以尧学长得出的结论是 ， 楼市的市场交易 ， 更不是有效的！通过交易去判断市场 ， 是一个很不明智的行为 。 股市上割韭菜这种事情 ， 未来在楼市上上演几乎是一件必然的事情 。 有些写字楼的租金回报真的只有2-3% ， 而且租金还在走低 ， 趋势越来越明显 ， 所以这个显然已经不再是一个好生意 。 房地产的建筑设计年限是50年 ， 那么每年的折旧理论上就有2% ， 再加上通货膨胀的稀释 ， 这种水平的租金回报率很显然是亏的 。 写字楼一般都在市中心 ， 市中心的地皮是有溢价的 。 所以房产税始终是个雷 ， 商铺和写字楼收房产税吗？当然要收 ， 其实已经在收了 ， 只是你没交而已 ， 应纳税额是一年租金的12% ， 或者是房屋原值的70% ， 乘以1.2% ， 这是很早的一版房产税规定 。 住宅暂时不收 ， 但人家可没说商业写字楼和商铺可以不交 。 以后新的房产税出来 ， 会不会翻旧账？尧学长认为是会的……因为谁会跟钱过不去啊！能收钱的地方 ， 大概率是会收的 。 现如今 ， 技术变革的力量 ， 其实已经让地理位置不再那么重要了 。 很多公司已经开始把那些不太重要的部门放到了郊区 ， 市区只保留总部行政部门以及商务部门而已 。 其他的工作 ， 全部通过互联网进行 。 尧学长本人就是互联网技术的受益者 ， 一台电脑 ， 一根网线什么工作都办了 。 现如今很少有那种必须本人到场才能做的事情了 。 所以 ， 综合来看 ， 写字楼的投资一定要小心了 。 李嘉诚、潘石屹这些老江湖都开始卖物业 ， 八成是这些人闻到什么气味了 。 这些人都精明的很 ， 如果写字楼这个生意依旧有利可图的话 ， 他们才不会跑呢 。 我是尧学长 ， 一个教书匠 。


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