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疫情风暴后，中国的城市格局必将被重塑

疫情风暴后，中国的城市格局必将被重塑

疫情风暴后，中国的城市格局必将被重塑

作者：大胡子说房 楼下：麻烦楼上的朋友不要跳绳了 ， 我家孩子在上直播课 。 楼上：不好意思 ， 我家孩子在上体育课 。 。 。 武汉封城已经20多天 ， 全国人民也闭关在家不少时日 ， 许多屋子里发生的趣事 ， 让人们在沉重的疫情阴霾之下 ， 多了几分欢乐 。 偶尔去阳台晒晒太阳 ， 随时在客厅做做室内运动 ， 在家的日子 ， 也没有那么压抑 。 但在香港 ， 你也许就不这么想了 。 密密麻麻布满楼宇 ， 阳光只能通过一条窄窄的夹缝射入窗台 ， 试问在这样的环境下居家隔离 ， 你的心情会舒畅吗？ 今天 ， 城市的发展无比迅速 ， 人们在涌入城市、提高收入的同时 ， 也将自己置身于狭小的居住空间当中 ， 降低了生活质量 。 城市虽好 ， 但其带来的住宅拥挤问题、环境问题、交通问题、房价物价过高等大城市病 ， 我们同样不能忽略 。 不仅如此 ， 在这次疫情之下 ， 我们又重新审视了人口密度高带来的流行病快速传播风险 ， 使之成为当下热议的话题之一 。 可是 ， 中国乃至全世界集中发展大城市的思路从未改变 ， 我国人口向大城市聚集的主观意愿仍在持续 ， 城市的利大于弊也被各种研究与实践多番论证 。 在大背景不变的情况下 ， 有没有什么方式可以降低“大城市病”带来的风险与问题呢？ 其实 ， 这些早已在人类现代城市100多年的发展史中屡次被讨论与规划 ， 国际上无论是纽约、巴黎还是东京 ， 都经历过城市人口过载带来的困扰 。 最后 ， 他们的解决方式似乎都非常相似 ， 那就是 ---都市圈 1、都市圈一定是中国未来的发展方向 早在1917年 ， 底特律市就已经出现了地价高涨 ， 土地效率低的现象 ， 机智的亨利福特果断将他的汽车公司总部迁到附近的迪尔伯恩市 ， 这样既能享受城市的经济效应 ， 又降低了土地和人力的成本 。 马上迪尔伯恩市就迎来了一波快速的发展 ， 也就此慢慢形成了底特律大都会区（都市圈） 。 100年后 ， 华为因为深圳地价过高等原因 ， 将自己深圳的总部搬迁至东莞松山湖 。 可以预见的是 ， 若干年后 ， 以深圳、香港和广州为核心城市的粤港澳大湾区 ， 正在一步步初显他的雏形 。 试想如果早年在松山湖有一套属于自己的物业 ， 一定分享了不少企业搬迁带来的城市发展红利 。 与我国国情更为相似的日本 ， 有着同样的历史路径 。 我们在搞“大跃进”的50年代 ， 日本政府就已经提出《第一次首都圈建设规划》 ， 以东京为核心 ， 大力发展首都圈 。 然而 ， 东京的人口聚集和产业规模超预期的增长！随后几十年不断出现交通堵塞、基础设施不足、居住环境恶化等大城市负面效应 。 东京大学的八代达夫教授就曾经把东京80末经济危机归因于过度集中 。 于是 ， 其首都圈的规划便在随之不停地修改、完善 。 1986 年 ， 日本政府提出了《第四次首都圈建设规划》 ， 第一次对周边核心城市的发展布局与功能定位进行部署 ， 明确各核心城市的经济职能 ， 将产业和人口疏导到东京周围的卫星城 。 中国现在的都市圈发展 ， 尚且处于起步阶段 ， 2019年初才正式被写入文件 。 中国仍处在全国人口向核心都市圈聚集 ， 都市圈产业向卫星城市扩散的进程 ， 远没有落实圈内各城市的功能定位 ， 也没有形成成熟的都市圈形态 。 目前 ， 如《意见》所述 ， 交通一体化水平低 ， 分工不够是现阶段中国都市圈的现状 ， 未来朝着这些问题去解决与改善 ， 一定是城市格局优化的大趋势 。 我们经常以自己的地铁长度引以为豪 ， 动辄世界最长冠绝全球 ， 但是我们地铁的密度和都市圈之间的轨道交通连接都还尚未成熟 。 一方面是我国的体量比较大 ， 建设周期较长；另一方面也是我们喜欢在地下搞事情 ， 地上的轨道交通其实并不发达 。 东京的轨道交通总长度超过2500公里 ， 超过北京（678公里）和上海（705公里）的总和 。 当然 ， 这里的东京是指包括“一都三县”的东京圈 ， 与北京市和上海市比较有失公允 ， 但其轨交发达成度 ， 显然是高于我国任何一个都市圈的 。 现阶段 ， 在中国 ， 住燕郊去国贸上班 ， 住嘉善去浦东上班 ， 还有住惠州去福田上班 ， 都是非常麻烦的一件事 ， 但等到我们的都市圈慢慢成型 ， 城市间的轨道交通融为一体 ， 人口的居住处会慢慢往周围城市迁移 ， 产业也会随之搬迁和扩散 ， 最终发展成国际上成熟的都市圈形态 ， 乘轨道交通跨城市上下班 ， 将不为一个难题 。 东京圈昼夜人口分布图 ， 夜间人口往外围扩散 。 综上所述 ， 都市圈形态是国际上已有数个成功案例的城市发展模式 ， 是平衡人口集中和过度聚集下的最优策略 ， 中国未来一定会坚定不移地朝这个方向努力发展 ， 尤其这次疫情给我们呈现的大城市负面效应 ， 及时有效地疏解中心城市压力已经成为当下最亟待解决的问题之一 。 那么 ， 回归到房产层面 ， 都市圈又能给我们带来什么置业启示呢？ 2、都市圈背景下的房产投资机遇 如果疫情发生在香港或新加坡 ， 由于人口过度集中 ， 爆发起来可能更难以想象 。 就像03年非典香港的1755例 ， 占到了内地的三分之一 。 当然 ， 这里是先暂且抛开管理能力 ， 仅仅从人口的维度来说 ， 因为这次武汉暴露出来的公共卫生事件处理能力 ， 实在是不必多说 。 只能期待“大换血”后 ， 会更好吧 。 如果有条件的话 ， 早期以香港或新加坡为核心 ， 建立都市圈 ， 都可能成为全宇宙的经济中心 ， 但可惜囿于文化差异、制度差异和国籍壁垒等因素 ， 这两个城市 ， 都难以和周边城市融为一体 ， 做到都市圈的形态 。 以至于上世纪末 ， 世界的经济中心在伦敦圈、东京圈和纽约圈 。 但是 ， 我们国家有丰厚的土地条件和高度统一的文化思想 ， 人口自由流动和产业协同发展 ， 是非常容易的一件事 。 所以我们可以很轻松地利用行政手段 ， 规划副中心、卫星城等战略要地 ， 促成都市圈发展 。 雄安 ， 就是曾经应运而生的地方 。 很显然 ， 这些卫星城未来都有客观的发展预期 ， 其不动产价格也一定会随之升高 。 但是 ， 一旦行政地位被确定 ， 中国的热钱就会蜂拥而入 ， 炒高价格 ， 所谓的投资机会 ， 也就不在了 。 比如雄安刚确定的2017年4月1日 ， 北京到保定的高铁票全部售罄 ， 许多购房者连夜赶往 ， 房价从四五千飙升到一万 ， 随后的4月2日 ， 便叫停了当地的房地产交易 。 因为以这种情绪下的购房 ， 只会透支未来10年甚至更长的时间的房产价值 ， 造成房产泡沫 ， 失去投资意义 。 同样情况的还有帝都附近的燕郊 ， 17年炒作情绪过重 ， 后来房价直接拦腰斩断 ， 现在都没缓过来 。 时间已经到了2020 ， 北上广深这样的都市圈核心城市 ， 当然是有一定投资价值 ， 但城区动辄6位数一平的房价 ， 并不是所有人都承担的起 。 相比之下 ， 都市圈战略中的临核心城市 ， 便成了价格洼地 。 只要不曾被过度炒作 ， 都还是有机会的 。 京津冀、长三角这两个概念早在几年前大家已屡见不鲜 ， 但去年才兴起的大湾区依然炙手可热（2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布） 。 这也是为什么全国楼市一片冷清 ， 深圳二手房均价还能逆势上涨7.6%（新房11.7%） ， 部分豪宅上涨20%到30%的原因之一 。 （来源：中国房价行情网 ， 1月同比数据） 那么 ， 环深的 ， 价格更低的卫星城 ， 便是更多人好上车 ， 都市圈发展机遇之下的投资首选 。 从价格来说 ， 临沪的太仓、昆山、嘉善 ， 环京的燕郊、三河 ， 均价都超过1万5 ， 临深的凤岗均价也超过2万 ， 目前只有惠阳的均价是1万3多 ， 很难说它未来会不会补涨到1万5或者2万 。 深圳相比北上广有着更高的人口密度 ， 是急需被扩大容量或者疏散人口的城市 ， 尤其这次疫情来袭 ， 决策者可能更加的迫切 。


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