【土地市场】高溢价成交非常态土地市场或迎下行周期高溢价成交非常态土地市场或迎下行周期

2月18日，北京再出让大兴及通州3宗住宅用地揽金87亿。 10天内多宗土地成交，其中不乏地块高溢价成交，这或将预示着整体市场向好。北京市场“回暖”仅是全国近期土拍的缩影。据克尔瑞机构发布数据显示， 1月31至2月13日，全国重点城市共成交108幅土地，其中15宗土地高溢价成交。资金充裕的国企、央企拿地态度明显更为积极，成为目前土拍市场的“主力军” 。

【土地市场】高溢价成交非常态土地市场或迎下行周期。

国企央企仍是北京土地“大买家”

在疫情尚未完全散去的情况下，房企拿地积极性不减。由央企控股的绿城下手可谓“稳、准、狠” ，在昨天出让的3宗地块中，先以“13.48亿+7%自持”夺得北京通州台湖宅地之后，绿城再斥资67亿夺得大兴旧宫地块。就在此次拿地四天前，绿城还以64亿元、29.8%的溢价率击败众多央企、联合体夺得昌平东小口一宗住宅用地。

值得注意的是，从近期土地竞得企业背景来看国企、央企占到一半，华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地，活跃度明显高于其他规模民企。对于大多数城市而言，在销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下，拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。

究其原因，主要是由于疫情影响之下，房企的现金流吃紧，只有资金雄厚的国企、央企才能承受大额的土地保证金和出让金。特殊时期大规模拿地，表面冒险激进，实则却有着平素无法比拟的优势。

“一方面，对于现金流充裕的企业而言，当下拿地属于‘抄底’ ，以低价盘好地。另一方面，受疫情影响，部分企业对后市判断摇摆不定，拿地态度更加谨慎，政府释放优质地块的同时，竞争者减少。 ”房产行业相关专家称，对拥有资金优势的国企来说，他们认为现阶段就是拿地的好时机。

相比之下，民营企业更加倾向于在热度更高的长三角区域拿地，并且地块相对较小，总价不会太高，即使竞争激烈、高溢价成交，总价也在房企承受范围之内。如杭州、宁波均有多宗土地竞拍轮次在20轮以上，其中宁波低塘街道低塘村地块更是历经了110轮、4个小时的鏖战。

一二线城市仍为热点市场或迎下行周期

【土地市场】高溢价成交非常态土地市场或迎下行周期。从政府角度看，如能持续推出优质土地，可利于提升土地市场热度，有助于房企获取优质土地，为后期稳健运营提供条件。近期，浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等重点城市政府纷纷出台相关政策，或调整土地价款缴付方式，或延长期限，从供给侧入手，力图减轻企业的资金压力。

即使如此，土地底价成交为多数城市常态，市场下行趋势明显。

“即使宁波、杭州、北京等这类地市依然维持较高热度的城市，虽然溢价率位于较高位，但楼面价较周边同类地块却呈下降趋势。 ”克而瑞研究中心马千里就表示，尽管近期浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等城市政府纷纷出台政策，但由于疫情在短时间内的影响难以消弭，销售恢复正常还需求一段时间，房企的资金压力依然巨大。