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[房贷]看懂LPR转换，不只是影响房贷这么简单

刚在南京买房的小徐 ， 如今又要面临一个选择——是否把自己刚签的房贷合同 ， 改签成LPR合同？
想必这两天 ， 不少“房奴”都跟小徐一样 ， 有着类似的烦恼 。 具体起因 ， 就是3月1日正式启动的存量浮动利率贷款定价基准转换 。 转还是不转 ， 直接影响着今后还多少房贷 。
以往 ， 我们买房贷款一般是在央行基准利率基础上打折或上浮；现在 ， 存量房贷用户面临两种转换选择：要么选择原来的固定利率 ， 要么换成LPR加点 。 其中 ， 加点也可以是负数 。
所谓LPR（Loan Prime Rate） ， 就是指贷款基础利率 ， 又称贷款市场报价利率 ， 是央行为了利率市场化改革而推出的一个重要工具 。 LPR每月调整一次 ， 市场化程度更高 ， 更能反映市场供求变化 。
通俗来讲 ， 对身上背着贷款的个人和企业来说 ， 以往利息是按照固定金额来给 ， 有了LPR以后 ， 利率也可以“随行就市”了 。
根据央行去年底发布的公告 ， 为进一步深化LPR改革 ， 商业银行应自2020年3月1日起正式切换存量浮动利率贷款定价基准 ， 原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成 。
今天 ， 我们就来谈一谈 ， LPR对于居民、企业和城市来说 ， 究竟会带来怎样的影响？
[房贷]看懂LPR转换，不只是影响房贷这么简单
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图片来源：摄图网
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省钱要看市场预期
小徐的好兄弟小周 ， 是一家股份制银行信贷经理 。 他给小徐的建议是：能改则改 ， 尽快将合同变更为LPR定价基准浮动利率合同 。
来算这么一笔账：
假设贷款余额100万元、贷款期限20年 ， 若未来LPR平均下行20BP ， 每月还款额可以减少110元 ， 总还款额可以减少2.6万元 ， 在原有还款基础上减负1.6%～1.7% 。
若LPR平均下行40BP ， 月还款额可以减少213元 ， 总还款额可以减少5.1万元 ， 在原有基础上减负3.4% 。
在发达的金融市场中 ， 利率的传导模式是从货币市场影响信贷与债券市场 。 LPR定价方式下 ， 未来房贷利率的变化取决于5年期LPR（5年期最优贷款利率）的变化 。
5年期LPR趋势则由三方面决定：政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点 。
具体来看 ， 政策利率/市场利率自然要看宏观经济形势 ， 而房地产金融政策则要考量地方房地产市场发展情况 ， 银行市场化加点的长期空间 ， 则取决于银行内部资金成本 。 这三个分别为宏观、中观、微观的要素 ， 深刻影响着LPR走势 。
当然 ， 小周也补充解释 ， 对于个人来说 ， 改签合同的效果也许不会立竿见影 ， “省钱效应”需要一段时间才能见效 。
“举个例子 ， 你签署的房贷合同是基准上浮20% ， 按照原基准是4.9%*1.2=5.88% ， 而且这种长期限的房贷一般都是按年浮动 ， 也就是说即使基准发生了变化 ， 也不是立刻就能体现在还款上面 ， 延迟可能会长达一年 。 ”小周进一步解释说：“现在是LPR加点 ， 其实总成本还是5.88% ， 加点数也不变 ， 但是LPR每个月都可能会变 ， 这样更市场化 ， 也更方便国家调控 。 ”
不过 ， 归根到底 ， 选择LPR ， 其实选择的是利率下行预期 。
[房贷]看懂LPR转换，不只是影响房贷这么简单
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中泰证券分析师戴志峰、邓美君在专题研究报告中分析 ， 中长期看 ， 政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的 ， 房地产金融政策难以进一步收紧 ， 银行市场化加点在金融体系改革背景下有调降空间 。 综合三种因素 ， 都是推动5年期LPR下行 。 因此 ， 建议个人选择LPR浮动利率方式 。
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效果要看议价能力
事实上 ， 房贷只是LPR影响的一个方面而已 。
中原地产首席分析师张大伟曾评论 ， LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低 ， 降低资金成本 ， 并不是为了刺激楼市 ， 但肯定有稳定房地产的作用 。


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