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“换锚”后存量房贷利率会咋变？手把手教你算！

存量浮动利率贷款定价基准转换在3月1日已如期启动 。 不少购房者想弄清楚 ， “换锚”后房贷利率会发生怎样的变化 。 不过 ， 面对略有些复杂的转换规则 ， 不少人有点晕 。 来来来 ， 不要急 ， 手把手教你算！
首先 ， 假设此次转换时 ， 你选择了“新锚”——贷款市场报价利率（LPR） 。 那么 ， 转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算 。
第一个问题来了 ， 加点数值怎么算？
加多少 ， 取决于原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值 ， 差值可为负值 。 也就是说 ， 对应原来签订合同时利率不同的浮动比例 ， 可能会加点 ， 也可能减点 。
举例来说 ， 比如借款人小王 ， 买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠 ， 贷款日2015年8月1日 ， 期限是20年 。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR ， 现在5年期贷款基准利率是4.9% ， 转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41% 。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8% 。 根据转换时点利率保持不变的原则 ， 小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8% ， 即减39个基点 。
【“换锚”后存量房贷利率会咋变？手把手教你算！】
“换锚”后存量房贷利率会咋变？手把手教你算！
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此后 ， 直至这笔房贷偿还完毕为止 ， 小王的这个加减点数都保持不变 ， 房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化 。
看着满眼的加减乘除 ， 不少人可能又开始心烦了 ， 四则运算早都还给老师了 ， 手握计算器也不知道先从哪里点起……没事 ， 别担心 。 人民银行已经为你准备好了常见浮动比例对应的加减点数 ， 请看下表！
“换锚”后存量房贷利率会咋变？手把手教你算！
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加减数值确定后 ， 现在你可能又萌发出了第二个问题：转换后房贷利率到底是多少？
解答这个问题得先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期 。
说白了 ， 就是你和银行达成转换协议的那天 ， 按新基准执行利率的那天 ， 以及每次重新定价的那天 。
当定价基准转换为LPR后 ， 利率在第一个重定价日前不会发生变化 ， 从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化 。 重定价日和重定价周期可执行原合同约定 ， 也可由借贷双方重新约定 ， 房贷重新约定的重定价周期最短为一年 。
也就是说 ， 如果重定价日为每年的1月1日 ， 那么在2020年3月至8月末的任意时点转换 ， 2020年的利率均与原合同利率保持一致 ， 2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率 ， 此后年份以此类推 。
但是 ， 如果重定价日为每年贷款发放的对应日 ， 情况就稍稍复杂些 。 根据目前大部分银行的转换公告 ， 主要分为两种情况：
1、在重定价日之前转换的 ， 2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率 。
2、在重定价日之后转换的 ， 需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率 。
新华社发
不少人可能又有些犯晕 ， 没关系 ， 我们依然用借款人小王举例 。 假设2020年3月至2021年7月5年期以上LPR为4.75% 。 （这只是假设情况 ， 实际情况很可能会有所变化 ， 要具体取决于当时的LPR报价哦！）
如果重定价日为每年1月1日 ， 那么小王在2020年3月至8月末的任意一天转换 ， 房贷利率都没有任何区别 。
在2021年1月1日之前 ， 小王房贷的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41% ， 即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后 ， 则变为4.75%-0.39%=4.36% ， 这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推 。
新华社采访人员龙弘涛摄
如果重定价日为贷款发放日 ， 那么房贷利率情况就和转换时间密切相关了 。
此前介绍过 ， 小王那笔房贷的贷款日是2015年8月1日 。 若小王在2020年7月31日前转换 ， 转换后到7月31日 ， 这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36% ， 这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推 。
若小王在2020年8月1日后转换 ， 则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率 ， 这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推 。
看到这里 ， 相信很多人已经弄清楚怎样计算了 ， 不过依然在这里奉上更加清晰的图表 ， 便于大家查询和理解 。
“换锚”后存量房贷利率会咋变？手把手教你算！
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（封面图来自：摄图网）


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