这个城市这么凶，房价涨了47个月
作者：真叫卢俊可以说随着疫情超乎意料的好转 ， 每个原本停摆城市一切机能都在缓慢恢复 。与之对应 ， 几乎被冰冻楼市也以最快速度在找回失落市场份额 ， 最近大家看到很多城市新房出人意料的回暖 ， 基本就是开发商促销和恢复效应的叠加 。但 ， 这依然没法避免绝大部分城市楼市在这次疫情中重创的现实 ， 然而这片惨淡的局面中 ， 我突然发现一个神奇的城市 ， 多少显得有些妖孽 。就在前不久 ， 发布该城2020年1月份新建商品住宅价格变动情况 ， 环比上涨0.3%、同比上涨12.8% 。而这还没完 ， 这已经是他房价连续上涨的第47个月了 。我掰了掰 ， 好家伙 ， 房价这是涨了快4年了啊 。 都说房价如城市股价 ， 那这简直是现实版的城市妖股了 。那也不卖关子了 ， 这个城市就是：西安01房价方面有关这个网红城市消息还真不少 。这几天 ， 胡润研究院发布《胡润2019年度全球房价指数》 ， 放在全球的对比维度下 ， 西安也拿下了探花 。据统计 ， 过去三年 ， 西安房价累计涨幅为46% 。如果数字上还不是很直观的话 ， 在我记忆中 ， 似乎西安去年出来一个新盘都是千人摇起步的那种 。最夸张的恒大文旅城 ， 一个典型的远郊文旅盘 ， 4000套房源 ， 首开当天售罄 。我不知道是不是这夸张的西安式购买力给了市场多大的信心 ， 就在去年6.20 ， 西安也拿出了自己最强调控 。“外来人口5年限购 ， 落户需要满一年才能买房” ， 最大程度堵住了之前宽松落户即可买房的漏洞 。只是现在看来 ， 西安的内火依旧很旺盛啊 。好 ， 我相信很多人看到后 ， 最关心是两个问题：为什么西安的楼市这么凶猛？之后西安楼市将会是什么趋势？我们一一来解析 。02房价一直是看似单薄的数据 ， 但本质上一个城市综合折射的具现化 。 换句话说 ， 房价在反馈城市的基础和趋势 。西安房价 ， 在我眼中 ， 有这么三个元素 。首先 ， 是低基数 。 不要小看这点 ， 这很重要 。之前我分享过黑马板块和项目 ， 很大程度要起步阶段维持低基数运营 ， 因为这样才留下足够的溢价空间给到后来接盘者 。比如下图虹桥华漕西郊九韵府就比新天地翠湖在涨幅上好上太多了 。
各位不妨回想一下 ， 这几年在房价上能保持不间断长久升浪的城市 ， 苏州 ， 无锡 ， 合肥等 ， 无一不是大家之前认为房价性价比高的城市吧 。从这点上来说 ， 16年的北京客来几千均价买爆西安已经是历史 ， 而拉出西安房价走势 。
来源：城市房产你会发现西安是在涨 ， 只是释放的相对缓慢 。实际上 ， 从2016的7500元/㎡算起 ， 到2019年12000元㎡左右（二手房均价可能高点） ， 没有大家想象那么多 。而在这之前 ， 西安楼市横盘时间远比涨幅区间要多得多 。而横向对比目前西安的房价 ， 你会发现 ， 哪怕这么涨法的西安 ， 作为一个副省级的强省会 ， 其实现在房价还依旧比不上很多东部三线城市 。
来源：中国房价行情网而贵不贵 ， 从来都是对比出来的 。这就是西安在房价逻辑上第一步 ， 保持一个相对低的运作区间 ， 涨幅本身反而在其次 。好 ， 接着 ， 重点来了 。西安 ， 城运 ， 真不错 。03以前和朋友讨论过一个问题 ， 城市化的后期 ， 哪些城市会吃到最后红利 。我觉得大概有这么两种城市 ， 先是背着成为全球城市宿命的城市 。比如北上广深 ， 他们的星辰大海是要成为伦敦纽约东京那样的全球竞争力城市 ， 所以国家会不遗余力反哺他们 。在反哺过程中 ， 再释放红利溢出给到他周边的小伙伴们 ， 典型就是现在炽手可热的大湾区和长三角一体化 。还有一种就是枢纽型的单点城市 。与沿海的全球城市在海权上竞争不同 ， 因为我们经济腹地太纵深 ， 所以必须要有一批节点城市在不同角度形成支撑陆权支撑 。这就加速了这些枢纽型城市崛起 ， 西安就是其中红利最大收益者之一 。首先 ， 入选了国家中心城市 ， 先从名分上把地位定下来 ， 西北几乎唯一的中心城市 。
也就是说 ， 在西北 ， 西安没有对手盘 。接着 ， 给到了一个第五航权的特权 ， 简单解释起来很像航空货运的自由港 ， 也是成为国际性航空枢纽的重要模块 。而我们能在西安北站在中国31个大型高铁站台线规模第一的排名中 ， 感受到其强势的枢纽地位 。这些年 ， 为了强化西北枢纽 ， 国家给到西安利好根本停不下来 。中国第一个国际陆港；西咸新区 ， 第七个国家级新区；“一带一路”的起点城市；黄河经济带核心城市...伴随这些城运的加持 ， 西安的城市红利在最大程度的释放 ， 包括楼市 。你说这些年西安命好吗？其实这种观点应该对了一半吧 ， 中国曾经的最高光时刻 ， 也就是长安为代表陆权的巅峰水平 。而西安作为长安衣钵传承 ， 天然继承了中心地位 ， 并且新一轮的城市洗牌中 ， 能很好找到了自己位置罢了 。只是相比那样的辉煌 ， 还有很远得很吧 。04好牌给你了 ， 但打不打的好 ， 还要好的出牌者 。很幸运 ， 西安算一个 。西安打的第一张牌 ， 其实是争议比较大的 ， 抢人 。自2017年西安市实施落户新政以来 ， 不到两年7次调整落户政策；截止2018年12月31日西安市户籍人口992万 ， 其中新增常住和户籍人口约105万仅仅这两年 ， 西安就通过抢人新增了百万人 ， 成为一个不折不扣“千万级”体量城市 。而2019年 ， 西安的政府工作目标中 ， 新增落户人口是40万 。 也就是说 ， 西安这三年保持了近乎150万人口增量 。虽然也有人在笑侃 ， 这种派出所上街抓人头 ， 没准抓过来是游客呢 ， 但这份能量依然被很多人轻视了 。城市学届有这么一种观点 ， 城市即规模效应 ， 城市规模越大 ， 密度提高了 ， 人均提高了 ， 需要的基建投入反而越小 ， 那城市产出比也就是越大 。对 ， 重量级市每个城市晋级的第一张入场券 ， 我们看到很多小而美城市就因为没有体量 ， 就没有规模能量 ， 最终只能小而美了 。这点很容易被忽略 ， 也不得不承认西安的鸡贼 ， 不管白猫还黑猫 ， 先下手为强撸回来再说 。好 ， 来看下 ， 但一个城市能保持强势人口增长能做些什么 。首先是城市骨架巨幅度的张开 。2017年初 ， 原本涵盖西安和咸阳两市区域的西咸新区 ， 交由西安代管 ， 西安城市边界迅速推进 。
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