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『净利润』千亿目标失约千亿债务压顶 时代中国净利润增速降46个百分点

截至2019年末 ， 时代中国负债合计为1253.94亿元 ， 其中有息负债合计达532.61亿元 ， 在2019年业绩增速显著放缓的背景下 ， 2020年恐面临较大压力《投资时报》研究员 王彦强时代中国控股有限公司（下称时代中国 ， 01233.HK）最终还是没能跃过“千亿”门槛大关！2019年 ， 该公司销售额实现783.6亿元 ， 同比增长29.32%；营业收入为424.33亿元 ， 同比增长23.44%；实现归母净利润52.13亿元 ， 同比增长18.5% 。《投资时报》研究员注意到 ， 虽然时代中国2019年业绩还在不断增长 ， 但与往年相比增速已明显放缓 。 而在2018年就已提出的千亿目标计划 ， 至今 ， 依然未能如愿 。在千亿目标未能实现后 ， 时代中国也将2020年的合约销售目标定为823亿元 ， 同比仅增长5% ， 远低于2019年的销售增速 。值得注意的是 ， 虽然时代中国销售额未能突破千亿 ， 但其负债却首次突破千亿元 。 据年报显示 ， 截至2019年末 ， 时代中国负债总额为1253.94亿元 ， 同比增长29.6% ， 资产负债达到77.84% 。另外 ， 《投资时报》研究员注意到 ， 时代中国近三年的销售净利率已明显下滑 ， 且合营及联营权益占比大幅提高 。截至2020年3月15日 ， 时代中国报收于13.18港元/股 ， 较52周高点下挫22.47% 。净利率连续下滑时代中国是广东省领先的物业开发商之一 ， 专注于开发中高端市场住宅物业 ， 其主要业务包含物业开发、物业租赁和物业服务 。Wind数据显示 ， 2017—2019年 ， 时代中国分别实现232.41亿元、344.77亿元和424.33亿元营收 ， 同比分别增长43.19%、48.35%和23.98%；实现归母净利润分别为26.67亿元、43.99亿元和52.13亿元 ， 同比增长36.43%、64.94%和18.49% 。同期 ， 该公司的合同销售额分别为416.3亿元、606亿元和783.6亿元 ， 同比增长41.9%、45.6%和29.32% 。从以上数据可以看出 ， 2019年时代中国的业绩增速和合同销售额 ， 较往年明显放缓 ， 且归母净利润增速较2018年下滑46.45个百分点 。另外 ， 《投资时报》研究员注意到 ， 时代中国在营业成本不断增长的同时 ， 销售净利率却不断下滑 。据Wind数据显示 ， 2017—2019年 ， 时代中国的营业成本分别为166.6亿元、237.54亿元和299.98亿元 ， 同比增长39.34%、42.58%和26.29% 。 而同期 ， 该公司的销售净利率分别14.38%、13.95%和13.01% ， 处于连续下滑状态 。从成本端来看 ， 2019年时代中国的销售及市场推广成本达到12.12亿元 ， 同比增长45%；行政开支达到15.54亿元 ， 同比增长39.8%；融资成本也达到10.11亿元 ， 同比增长51.5% 。 均明显超过当期营收、销售以及净利润增速 。值得关注的是 ， 在销售费用快速增长的同时 ， 其降价促销情况也十分明显 。 年报显示 ， 2019年该公司合同销售面积约为534.7万平方米 ， 同比增加约43% ， 销售均价同比下降9.7% 。从2019年全年销售业绩来看 ， 由于时代中国的土地储备集中在大湾区 ， 该公司的销售主力也集中在广州、佛山、珠海等大湾区核心城市 。 据了解 ， 其于广州、佛山、珠海等3个城市的销售额分别为216.4亿元、227.6亿元、78.78亿元 ， 在总销售额中的占比分别为27.6%、29.0%、10.1% ， 合计为66.7% 。此外 ， 时代中国2019年全年拿地面积达到757.5万平方米 ， 大幅超过同期534.7万平方米的销售面积 。时代中国近四年部分财务数据（单位：亿元）『净利润』千亿目标失约千亿债务压顶 时代中国净利润增速降46个百分点
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数据来源：Wind负债破千亿2019年 ， 对于上市满6年的时代中国而言 ， 可谓是喜忧参半 。 一方面 ， 该公司完成了783.6亿元的合同销售金额 ， 同比增长29.32%；另一方面 ， 为完成目标而付出的代价就是债务水平的不断增加 。Wind数据显示 ， 截至2019年末 ， 时代中国的负债总额为1253.94亿元 ， 同比增长29.6% ， 资产负债率为77.84% ， 较2018年末增长2.87个百分点 。值得注意的是 ， 时代中国有息负债合计为532.61亿元 。 其中 ， 一年内到期的借款为185.98亿元 ， 同比增加154.35%；另有342.107亿元借款须在两年至五年内偿还 ， 仅4.524亿元借款须在五年后偿还 。为了偿还借款 ， 时代中国以部分投资物业、与合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押 ， 其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元 。事实上 ， 《投资时报》研究员注意到 ， 该公司的合营及联营的权益总额也在大幅增长 。 年报显示 ， 时代中国合营及联营企业的权益合计为101.07亿元 ， 同比增长95.95% 。以当前在运作的房地产项目来看 ， 竣工期在2021/2022年的项目 ， 权益比例较前期明显下降 。 以广州为例 ， 预计竣工时间最晚 ， 广州黄埔华甫等的三个项目的权益比例只有30%、35%、32% 。当然 ， 为应对资金压力 ， 时代中国还通过发债融资 。《投资时报》研究员梳理发现 ， 2019年时代中国共发行两只企业债 ， 债券代码分别为4499.HK和4499x.HK ， 发行规模合计为5亿美元 ， 发行利率同为6.75% 。 值得一提的是 ， 最近的一只代码为5458.HK的债券 ， 将于2020年11月27日到期 ， 发行规模为3亿美元 。另外 ， 《投资时报》研究员注意到 ， 随着时代邻里（09928.HK）的上市 ， 时代中国的员工数量大幅减少 。据年报显示 ， 2017年和2018年 ， 时代中国的员工人数分别达到7492人、9502人 ， 而至2019年上半年 ， 员工数量进一步增长至12692名 。但截至2019年末 ， 时代中国拥有员工人数仅为5955名 ， 比2019年中期减少6737名 ， 比2018年底减少3547名 。这其中 ， 时代邻里的上市或分流了一部分员工人数 ， 但具体人数年报并未披露 。为实现弯道超车 ， 截至2019年底 ， 时代中国通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购 ， 在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块 ， 持有土地储备约为2300万平方米 。 据该公司称 ， 2020年其买地金额大概在250亿元—300亿元左右 。最新公告显示 ， 时代中国1月、2月的合同销售金额分别为66.72亿元和10.82亿 ， 2月较1月 ， 环比下降83.78% 。 根据克而瑞研究统计 ， 2月百强房企全口径销售额达3243.3亿元 ， 环比下降43.8% 。业内人士表示 ， 从2019年房企的规模来看 ， 头部房企的增速的确已经明显放缓 ， 并且预计2020年规模增长整体放缓将是个大概率事件 ， 但不排除部分房企会通过并购等方式推动规模化持续快速增长 。（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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