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『房地产』不经意间，房地产市场已在悄声改变！

本文转载自公众号「子木聊房」正文3627字 ， 预计阅读时间：14.73分钟
『房地产』不经意间，房地产市场已在悄声改变！
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文丨子木近几天 ， 随着海外疫情的快速扩散 ， 资本市场进入恐慌周期 ， 剧烈震荡 。
美股在两周内史无前例地触发3次熔断 。 海外一专业股评员预测 ， 标普500指数将下跌41%至2000点 ， 这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭 。
海外炒股的韭菜们基本被连根拔起 。 一个朋友在朋友圈感叹到：
马克思说 ， 资本主义是血淋淋吃人的社会 ， 一点都不假！股票瞬息万变 ， 某股票瞬间从1834元跌到1分钱！什么概念？就是刚才还有1834万元 ， 一根烟没抽完 ， 剩下了100块钱了！
这次美联储彻底慌了 ， 紧急发布救市计划 ， 做法激进超乎想象 ， 不单降息到零利率 ， 还推出了7000亿美元的量化宽松 。 然而利好消息公布后 ， 美股期货没升反降 ， 立马下挫5%到跌停线 。
老特把中国算计了个明白 ， 2月初的时候还在嘲讽中国疫情管控糟糕 ， 没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来 。
通过这次疫情也看得出来 ， 国际资本对美国的疫情管控极度不自信 ， 认为中国才是当下世界中最安全和秩序的避难所 。
这对于中国 ， 也是一个树立大国形象的绝佳机遇 。 尤其是对欧洲各国的援助 ， 可以让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴 ， 人民币国际化也更容易被拥立 。
当然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的 ， 疫情导致全球股灾 ， 波及海外市场经济 ， 对中国的出口货物需求减少 ， 影响中国外贸经济的增长 ， 从而降低消费和楼市购买力 。
但这是一个很长的传导链 ， 且在大国摩擦的基础上 ， 影响的预期已经非常薄弱 ， 而且中国在加大马力挖掘内部市场 ， 接下来通过大基建和量化宽松 ， 对冲风险 。
疫情之后 ， 全世界的经济转速下降一个档次 ， 但中国一定是最早恢复原有转速的国家 。
当然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响 ， 而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变 ， 譬如农地入市和取消预售制度 ， 这将改变中国房地产的格局 ， 是我们最应该要关注的事情 。
接下来子木为大家进行解析 。
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房价的本质
【『房地产』不经意间 ， 房地产市场已在悄声改变！ 】我们先来回答一个最常见的问题 ， “中国房价为什么越来越高？”
答案千千万 ， 但回归到最基础的市场原理 ， 解释只有一个 ， “面粉”太贵 。
拿今年2月份的市场情况来说 ， 虽然在疫情的影响下 ， 楼市封锁进入冷冻期 ， 房价摇摇欲坠 ， 但一些城市的土地市场反而热闹的狠 ， 甚至超越去年同期水平 。
土地拍卖火热 ， 溢价率高 ， 开发商成本出去了 ， 未来房子建好后自然定价不会低 。 要知道 ， 在房地产项目各项成本中 ， 土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55% ， 建筑施工成本占20%左右 ， 三项费用约为10% 。
地方从城市周边以超低价格征收 ， 反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商 ， 推高房价 。 而且土地被地方垄断 ， 和地方财政绑定 。 在利润驱使下 ， 地方会想方设法控制土地供给节奏来稳定或推高房价 。
所以任老前辈曾经也讲过一个事实 ， 房价上涨 ， 是供需关系恶化的必然结果 ， 除非地方加大住宅供应量 ， 否则房价会按照此形式继续上涨上去 。
当然这个问题也能解决 ， 他也给出了一剂良药 ， 那就是允许「农地入市」 ， 但这种情况基本不可能实现 ， 因为还要涉及到修改土地法 。
关于「农地入市」 ， 我曾经写过专题文章 ， 它之所以很重要 ， 是因为解决了地方垄断土地问题 ， 充分让楼市市场化 ， 也是推行租赁住房市场 ， 实现“房主不炒”战略的根基 。
于今有了实际的进展 ， 打破了不可能的事实 。


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