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『房地产』不经意间，房地产市场已在悄声改变！( 二 )


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农地入市
前几天国务院主持 ， 23个部分联合发布了一份文件 ， 文件内容称：
将深化农村土地和集体产权制度改革 ， 稳步推进农村集体经营性建设用地入市 ， 探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权 。
简单来说 ， 就是农村集体土地直接入市开发 ， 无需国家征收 。 而且这次把试点城市扩大到13个 ， 分别为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都 。
你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的核心城市 ， 而且布局之广覆盖全国 。 一线城市唯独少了深圳 ， 这是考虑到深圳面积太小 ， 而且前几年集体建设经营用地已经被征收完了 ， 没必要再推行「农地入市」政策 。
那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢？
首先可以确定的是 ， 这些农村集中建设用地 ， 是有条件约束的 。
目前来看 ， 之前在农村盖的小产权房 ， 不可能转正 。
在居住层面上 ， 只能利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院 。
有些人开始怀疑了 ， 这算什么重大改革 ， 这么看 ， 对房价没什么作用啊 ， 别着急听我细讲 。
做个假设 ， 如果城市周边的农民可以直接把地卖给开发商 ， 开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人 ， 此行成立 。
那么 ， 郊区房的价格会比市场价格低30%左右 ， 而且开发商减少了土地成本 ， 会开发出更高品质的楼盘 ， 再加上地铁直接通勤市内 ， 刚需大都会选择 。
而这会对市场房价造成非常致命的冲击 。 地方一定不愿意 ， 因为商品房卖不出去 ， 影响征收回来的土地价值 。
解决城市居民居住问题有两个方向 ， 买房或者租赁 。 出于对市场房价的考虑 ， 地方想着从后者入手 。
现在一二线城市的租金实在太高了 ， 租金由业主定价 ， 业主为了让房子产生更多的溢价和收入 ， 超过承受能力地调高租金比例 ， 这直接扼杀了刚毕业工作年轻人在大城市的打拼梦 。
拿我一个刚毕业的学生举例 ， 刚在北京工作 ， 工资1W ， 房租就达到4K ， 再加上吃饭、交通、社交、学习 ， 每个月还得和家里要钱 ， 连女朋友都不敢想 。
要知道北京人均工资是在9600块钱左右 ， 这也是近一两年很多人才逃离北上广深 ， 重返二线的真实原因 。
但如果低价租赁房出现呢？情况便有所改观了 。 人才们的整体居住成本下降 ， 同时购房需求被推迟 ， 给自己留在一线城市打拼留有更多的时间和空间 。
如果足够多平价租赁房源出现在市场上 ， 市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来” ， 这就是出台「农地入市」的真实目的 。
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现房销售
从近期的政策也可以看出 ， 只要有出台“降低首付政策”的城市 ， 均被中央严令警告 ， 禁止刺激楼市 。
而且在楼市还没有回稳的节骨眼上 ， 又加速推进了「农地入市」的计划方案 ， 说明中央未来真不打算炒房了 。
而且前段时间 ， 被政策强压了3年的海南 ， 敢为人先 ， 出台了一份政策 ， 明确取消预售房制度 。
预售房制度也是跟香港学的 ， 当初海南省还是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的地方 。 海南常年以房地产为主要收入来源 ， 上一次出台严政“断臂封市” ， 这次下定决心拒绝炒楼花 ， 隐约有一股势力在控制着走向 。
可以说 ， 海南若实行成功 ， 取消预售房制度会逐步在全国蔓延开来 ， 这是大趋势 ， 因为对消费者百害无一利的政策是不符合当下市场环境的 。
农地入市反土地垄断 ， 打造租赁市场；取消预售制度 ， 施行现房销售 。 这在前几年是想都不敢想的事情 ， 于今变成了现实 。
说明我们不想香港化 ， 及早地认识到了炒房带来的严重后果 。 年轻人还有机会和空间 。
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房地产趋势
当然对于市场的趋势判断 ， 我还有几点要说明的 。


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