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『万科』万科年报解读:2019年还债超千亿 销售额增速为近年新低

『万科』万科年报解读:2019年还债超千亿 销售额增速为近年新低
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文/新浪财经 徐苑蕾
“万科在行业中首先提出房地产‘白银时代’的概念 ， 今天 ， 白银时代已进入深水区” ， 在每年都备受瞩目的《致股东》信中 ， 万科如此写道 。
3月17日晚 ， 万科发布2019年年报 。 2019年 ， 万科实现营业收入3678.9亿元 ， 归属于上市公司股东净利润388.7亿元 ， 同比分别增长23.6%和15.1% 。
但对于这份财报 ， 不少投资者并不买单 ， 纷纷评论“不及预期” ， 并且将他们的这份“失望” ， 反馈在万科的股价表现上 。 今日A股大盘反弹 ， 但截至发稿 ， 万科股价却录得超3%的下跌 。
进入“深水区”的万科 ， 在2019年迎来了发展的第35个年头 。 无可否认的是 ， 作为行业中最稳健的龙头房企代表 ， 万科也在经历房地产存量时代下的阵痛 。
从最新的财报数据可以看到 ， 万科“活下去”并且“活得好”的生存压力更加显现：2019年万科的利润及销售增速同比放缓 ， 销售额增速更是创下近年来的新低 ， 区域公司之间出现发展失衡的苗头 。
此外 ， 肺炎疫情以及融资调控趋紧的影响 ， 也使得万科更加重视发展质量 ， 加强对现金流的把控 。 2019年 ， 万科缩减融资规模的同时 ， 还债金额超过千亿 ， 经营现金流已连续11年为正 。
销售额增速为近年新低 南方区域垫底
根据国家统计局数据 ， 2019年全国商品房销售面积17.16亿平米 ， 同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元 ， 同比增长6.5% ， 增速比2018年低1.5个百分点 。 在房地产行业规模增速放缓的背景下 ， 2019年万科销售金额创下单年销售额新高 ， 但增幅也是近年来的新低 。
财报显示 ， 2019年万科实现销售面积4112.2万平方米 ， 同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元 ， 同比增长3.9% ， 增幅低于统计局同比增长6.5%的行业数据 。
值得注意的是 ， 近几年来 ， 万科几大区域的销售逐渐出现失衡的情况 ， 南方区域业绩下滑明显 ， 2019年更是以1274.23亿的销售成绩在四个区域中垫底 ， 占比为20.2% 。
『万科』万科年报解读:2019年还债超千亿 销售额增速为近年新低
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万科房地产业务分为南方、上海、北方、中西部四个区域 ， 而南方区域是万科传统的优势区域 ， 也是万科总部所在之处 ， 主要包括广州、深圳、厦门等15个城市 。 此前 ， 南方区域和上海区域向来你追我赶 ， 收入贡献比例遥遥领先 。
但自2014年万科鼓励区域公司探索多元化业务后 ， 南方区域在新业务发展上战线过长 ， 导致传统的房地产开发业务出现掉队 。 从财报资料可以看到 ， 2014年上海区域销售额超过南方区域 ， 2018年南方区域销售额再被北方区域反超 ， 在四个区域中以1435亿元排名第三 。
对于南方区域的掉队问题 ， 万科总裁及首席执行官祝九胜在3月17日晚的业绩会上强调 ， “南方区域的城市公司是整个集团先行的” 。 他解释称 ， 从2014年开始 ， 政府在出让土地时是越来越多的综合体 ， 这些城市的客户需求也越来越多样化 ， 这两个因素决定了南方区域的城市公司纯住宅的项目比例越来越低 ， 对全周期的经营能力要求也更高 。
2019年 ， 南方区域人事换防也最为频繁 ， 不仅由原执行副总裁、首席财务官孙嘉接替张纪文出任了区域公司CEO ， 其他区域也有包括济南、西宁、宁波等多名城市总流入 。
“这种不平衡的情况 ， 长期来看 ， 反而会形成一种新的均衡和优势” ， 在祝九胜的发言后 ， 董事会主席郁亮进一步补充 。 他以“四个兄弟”来形容万科的四个区域 ， “每个区域的发展任务不太一样 ， 处在休养生息、转型发展的时候 ， 速度可以慢一点 ， 但是兄弟之间谁也不服输 ， 经常憋着劲干活 ， 都想做出业绩来 ， 所以这样才使得万科能够有比较均衡的业绩表现 。 ”


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