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『金融市场』贝壳研究院：海外金融市场动荡，中国房地产受波及不大

受疫情及原油价格等多因素影响 ， 海外金融市场接连发生股价大幅下跌事件 ， 金融风险越来越大 。 近日 ， 贝壳研究院发布海外金融市场对中国房地产的影响分析 ， 报告认为由于国内外金融市场关联度不高 ， 海外金融市场的不稳定对购房者需求直接影响不大 。 国内居民改善型换房需求主要取决于资产置换 ， 对外部融资的依赖不高 。 国内房地产市场具有较强的需求空间和充足的政策储备 ， 好物业好房子的需求会更多 。 短期市场需求端正在有力复苏 。
一、海外金融市场风险对国内居民购买力影响较弱
海外金融市场动荡直接影响两部分人 ， 一部分是在海外配置金融资产的中国人 ， 另一部分是打算在国内购房的外国人 。 外国人在境内购房受到严格限制 ， 人数极低 ， 可以忽略不计 。 海外股市大跌会影响海外金融资产持有人的账面财富 ， 继而影响其消费 ， 但这部分人群为海外上市公司持股员工 ， 数量少 ， 对国内房地产市场的影响较小 。
海外金融市场危机对国内家庭影响的间接途径是中国金融市场 ， 但中国金融市场与海外相互封闭 ， 中国的金融政策以我为主 ， 海外股灾难以对国内的金融市场造成影响 。 美股经历了十年牛市 ， 存在估值泡沫 ， 这次下跌是由疫情等引发的顶部逃脱 ， 压力巨大 。 A股则相反 ， 基本是底部徘徊 ， 即使下跌 ， 无非就是探底筑底 ， 压力没那么大 。 中国金融资产的估值较低 ， 股票市场市盈率较低 ， 短期是比较好的避险资产 ， 长期是比较好的价值资产 。
『金融市场』贝壳研究院：海外金融市场动荡，中国房地产受波及不大
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图：中美股市指数比较 数据来源：Wind
即便海外市场的流动性风险传到中国金融市场 ， 也不会对国内房地产市场造成影响 。 换房的购买力主要来自于资产 ， 中国的家庭资产结构中 ， 房子是最重要的资产 ， 股票资产只占3%左右 。 中国家庭不会拿买房的钱用来炒股 ， 也不会因为股票跌了就买不起房 。
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房地产交易是个自发闭环 ， 买房的原因主要是自住和改善 ， 换房需求也是由自身真实需求所决定 ， 且换房对融资的依赖度不大 。 根据贝壳成交数据 ， 在使用贷款购房的二手房客户中 ， 购房总价越高 ， 使用贷款的比例和贷款成数越低 。
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从历史上看 ， 中国股市和房市的表现没有直接关联 。 2015年中国股票市场低迷 ， 但房地产市场完全不受影响 。 2016年也有几次熔断 ， 房地产市场反而一路高涨 。 在中国 ， 房地产市场的稳定性、收益性都远远超过股市 ， 尤其是核心城市的房价稳定性高 。
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二、全球经济危机抑制国内购房需求释放 ， 但不会改变总量
若海外金融市场的风险全面爆发形成全球经济危机 ， 就会通过影响中国出口来影响就业和收入 。 首次购房者因收入减少而无法入市 ， 导致换房链条也难以启动 。 收入效应会导致国内购房需求增速下降 ， 但总体的规模仍然比较大 。 当前国内房地产市场的交易额已经达到21.8万亿 ， 即便下降20% ， 也仍然会保持17万亿的规模 。 前2月 ， 全国房地产销售额下降34.7% ， 随着国内逐步恢复 ， 未来降幅会收窄 。
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如果全球经济陷入较长期的衰退 ， 可能会导致家庭债务风险 ， 但中国家庭的资产负债表更加稳健 。 第一 ， 与美国比较 ， 中国家庭的负债率低于美国 ， 储蓄率高于美国 。 中国的居民杠杆率为52%左右 ， 远低于美国等发达经济体70%的水平 。 2017年以来降杠杆使得居民杠杆率增速放缓 。 第二 ， 中国家庭住房资产占比高达60-70% ， 负债中住房按揭贷款占比达54.6%（2019年数据） ， 只要国内房价稳定 ， 就不会出现家庭资产负债表衰退 。 第三 ， 中国居民住房按揭贷款首付比例在30%左右 ， 经过这几年的降杠杆 ， 对于房价波动的抵抗能力较强 。 即便出现少数人群因失业、收入下降无法还贷 ， 中国的银行也会积极做好延期还款等处理 ， 不会任其发展成债务危机 。 第四 ， 中国大城市的土地供应仍然保持紧缩 ， 超大城市防止城市过度开发限制住房土地供应 ， 住房的稀缺性仍然保持 。


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