『现金流』湾区地标 卓越集团——高盈利能力和稳定现金流兼备
2020年3月18日 ， 由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2020中国房地产开发企业500强测评成果发布会”上 ， 卓越集团置业集团有限公司（以下简称“卓越”）揽获行业3项重磅奖项：2020中国房地产开发企业50强、2020中国房地产开发企业经营绩效10强、2020中国房地产开发企业商业地产综合实力10强 。
这家植根于粤港澳湾区的非上市企业 ， 历经多年的探索与发展 ， 稳健经营 ， 主动从容推进有质量增长 ， 在行业内及资本市场拥有良好的信用度和认可度 。 集团子公司深圳市卓越商业管理有限公司是其在境内主要的资产运营平台 ， 连续三年获得AAA评级 。 截至2019年12月31日 ， 卓越储备货值过万亿 ， 近70%的土储位于粤港澳大湾区 ， 土储绝对量处于同业领先地位 。
2019年 ， 卓越合约销售金额由2017年的437亿元持续增长至970亿元 ， 超额完成全年目标 ， 同比增长约28.5% ， 三年销售复核增长率30.45% 。 2019年回款率保持在90% ， 货币资金/短期债务为1.2倍 ， 货币资金对短期债务的覆盖能力较强 。 卓越历来重视杠杆的控制 ， 资产负债率,融资成本均稳定在业内低位水平 ， 重视有质量的增长 ， 这是卓越最为核心的成长基因——“稳健” 。
一、板块联动发展模式：高盈利能力和稳定现金流兼备
卓越已建立起以地产开发为载体的板块联动发展模式：地产开发主要通过招拍挂和收并购获取土地资源 ， 深耕粤港澳湾区 ， 布局核心一二线城市 ， 聚焦主流客户需求；城市更新一二级联动 ， 一级土地整理后内部输出到地产开发板块；根据卓越自持物业选取标准“核心城市-核心区域-核心物业” ， 内部增持部分优质物业 ， 获取稳定现金流和物业增值收益 。
依托该发展模式 ， 卓越构建了自己独特的盈利模式：城市更新的利润储备+资产运营收益（租金、增值）+地产开发即售现金流 。
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二、城市更新业务以资源优势强化盈利能力
城市更新的核心需求来自于新增土地资源不足 ， 城市更新成为城市转型的主要途径 ， 是城市空间拓展的重要手段 。 深圳市规土委《深圳城市更新“十三五”规划》明确了2016-2020年城市更新成为商住供地的主要来源 。 
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与其他城市普遍采用政府作为实施主体进行城市更新的做法不同 ， 深圳城市更新政策的最大特点为“政府引导 ， 市场化运作” 。 深圳城市更新制度从法规政策层面将土地一二级联动开发合法化 ， 允许在房地产企业完成项目搬迁补偿工作后 ， 由国土部门完成土地转性手续（如需）并直接以协议出让的方式授予房地产企业该项目地块的国有建设用地使用权 ， 实施土地二级开发 。 这一制度保障了房企通过一级开发获取低成本的土地 ， 提前锁定二级开发的投资收益 ， 一二级联动模式吸引房企竞相押注深圳 ， 重点瞄准旧改 。 万科、华润、佳兆业、招商蛇口(001979,股吧)、恒大等都以旧改植根深圳 。 2017-2019年深圳市商品住宅成交金额TOP10榜单中为旧改入市的项目数分别为6个、7个、9个 。
卓越立足深圳 ， 与城市共生长 。 自2000年开始涉足旧改领域 ， 经过多年的运筹积累 ， 集中优势资源 ， 于2013年5月成立全国第一家城市更新集团公司 ， 将该业务确定为公司重要的战略重心 。 卓越城市更新集团已跻身全国城市更新领域领先梯队 ， 并连续当选广东省三旧改造协会常务副会长单位和深圳城市更新协会会长单位 。
通过多年攻城略地 ， 卓越已成功打造了卓越世纪中心、卓越城、深圳中心•天元、卓越誉珑等多个旧改综合体项目 。 卓越城市更新拓展项目覆盖深圳各行政区的核心区域 ， 同时全面覆盖粤港澳大湾区核心城市 ， 并积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市和GDP高增长城市 。 旗下优质城市更新项目已超过50个 ， 预计货值超过6000亿 ， 其中龙华区预计货值超1000亿 。
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