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#2019#资色·曝年报|2019年利润指标增速普遍高于50% 中国奥园未来发展后劲十足( 二 )


支撑奥园发展的三个优势
业内外对奥园未来发展的信心并非空穴来风 ， 尤其在全球经济发展存在高度不确定的情况下 ， 投资者一定非常谨慎 ， 这种信心背后是房企的硬核实力 ， 接下来我们从三个方面对奥园进行解码分析 。
2019年中国正式进入城市群发展阶段 ， 对奥园来说 ， 第一个优势就是身处粤港澳大湾区 。 随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布 ， 在粤港澳大湾区拥有大量土地储备的房企几乎都成为资本市场的香饽饽 ， 而奥园深耕粤港澳大湾区长达23年 ， 竞争优势显著 。
粤港澳大湾区成为近年楼市最热的区域 ， 奥园也从区域房企成长为全国性规模房企 。 财报显示 ， 在2019年的销售构成中 ， 华南区域占36% ， 中西部核心区26% ， 华东占23% ， 环渤海占11% ， 境外占4% 。 按照销售收入计算 ， 在2019年实现的481亿元中 ， 华南区域占比超过一半 ， 高达57% ， 中西部核心区占了15% ， 华东19% ， 环渤海15% ， 境外4% 。
虽然占据了最有利的区位 ， 但实际上 ， 粤港澳大湾区核心城市增量市场有限 ， 要想真正撬动市场 ， 还必须具备第二个优势 ， 那就是城市更新能力 。 随着房地产市场逐步进入存量时代 ， 房企对城市更新的热情逐渐升高 ， 城市更新意味着优质土储的“粮票” 。
2019年 ， 奥园实现旧厂房、旧村、旧城的全覆盖 ， 在城市更新领域综合实力进一步提升 。 截止2019年底 ， 奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目 ， 规划总建筑面积约1425万平方米 ， 预计额外提供可售资源约2260亿元 。 由于城市更新项目可通过一二级联动开发 ， 也可以做一级开发乃至出售实现利润 ， 未来奥园利润可见性高 。
财报显示 ， 截止到2019年12月31日, 奥园土地储备总建筑面积达4503万平方米 ， 总货值约4585亿元 ， 计入城市更新项目后 ， 总货值约6845亿元 ， 为未来增长提供了动力 。 另外 ， 城市更新降低了土地获取成本 ， 奥园的平均土地成本只有2536元/平方米 ， 提供了足够灵活定价的策略 。
未来奥园还会继续加大三旧改造的力度 。 在谈及未来两年拿地时 ， 郭梓宁表示 ， 要继续大力推进三旧改造的项目 ， 今年第一季度奥园已经拓展了一批三旧改造的项目 ， 主要位于大湾区 ， 特别广州、深圳、珠海、东莞、佛山这五座城市 。
可观的盈利指标增速背后往往离不开优秀的管理能力 ， 尤其是对利润和负债的把控 。 除了较低的土储成本 ， 奥园还把重点放在了提升产品溢价能力上 。 2019年奥园完成了三年产品战略的制定 ， 全面推动了奥园A+产品的战略 。 同时 ， 奥园运营效率稳步提升 ， 从拿地到开盘周期逐年提速 ， 由2017年8.8个月缩短到2019年7.5个月 ， 达到了行业标杆级的水平 。
【#2019#资色·曝年报|2019年利润指标增速普遍高于50% 中国奥园未来发展后劲十足】对于债务的把控 ， 随着信贷评级持续调升 ， 奥园融资成本稳步下降 。 从2015年到2019年 ， 中国奥园的融资平均利率稳中有降 ， 2019年紧缩的融资环境并没有提高奥园的融资利率 ， 2019年奥园融资利率为7.5% ， 与2018年基本持平 。
奥园的融资利率还在持续优化 。 今年1月奥园在境外做了一笔境外银团2.3亿美元3年期 ， 成本利率低到6.5%左右；2月在境外发行短期的美元债券1.88亿美金 ， 利润率是4.8% ， 国内方面 ， 奥园发行25.4亿元公司债 ， 5年期 ， 成本是5.5% ， 打破了此前的融资记录 。
目前 ， 奥园偿债压力并不大 。 据奥园高级副总裁陈嘉扬介绍 ， 奥园一年到期的短债是419亿元 ， 65%是境内银行贷款 ， 奥园已经偿还或做好再融资接近100亿元,截止2019年底 ， 奥园总银行结余及现金为人民币680.6亿元 ， 授信总额约1841亿元 ， 其中尚未使用的授信余额为647亿元 ， 应对市场波动的能力较强 。
（责任编辑：徐帅 ）


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