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观点地产新媒体■李思廉首提富力降负债决心：今年内再下降15％

观点地产新媒体■李思廉首提富力降负债决心：今年内再下降15％
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观点地产网3月26日 ， 富力地产举行了线上业绩会 。
“原则上暂停拿地”、负债高企、酒店重资产到实现增发H股、尝鲜全流通 ， 在过去的一年内 ， 富力受到市场的特别关注 。
围绕该公司的负债水平、土地策略和增长前景 ， 人们亦作出了很多讨论 。
再对业绩报告中白纸黑字列出的数字做过多叙述 ， 似乎有点浪费笔墨 。 富力的具体业绩数据相信大家看一看公告就能大概了解 。
所以 ， 我们来聊一些关键的问题 。
降负债目标
关于降负债方面 ， 公司联席主席李思廉在业绩会上 ， 给出了明确的表态 。 而据参加了同日稍早举行投资者会议的行业分析师表示 ， 管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下 ， 再下降15%到185%以内；在3年左右 ， 肯定可以将净资产负债率降到150%以内 。
从去年下半年开始 ， 富力明显地将主要精力放在纠正集团财务健康上 。 李思廉在7月起草了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件 ， 指示公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展 ， 且原则上暂停拿地工作 。
这个准则被严格执行 。 体现在土地上 ， 富力2019年购置的38幅土地 ， 买入时间几乎都集中在前7个月 。
花费的240亿元购地成本 ， 亦只占全年协议销售额的18% 。 该比率在2018年是28% ， 2017年为71% ， 2016年是29% 。
减少了支出 ， 资金来源却在拓宽 。 2019年12月19日 ， 富力宣布折让7.19%配售2.73亿股新H股 ， 共计募资37.35亿港元 。 “富力配股长远有助降低负债比率 。 ”瑞银当时的研究报告就指出 ， 配售完成后 ， 预期将导致富力列帐净负债率从6月底的219%（第三季度末净负债率一度高达230.1%）降至204% 。
实际的成绩是 ， 截至去年末富力成功将净负债率压到198.9% 。 富力一直比较依赖国内短期融资和境外债务以应对资金需求 。 目前资料显示 ， 富力拥有借款总额约1971.4亿元 ， 其中一年内、一年至五年内及五年后到期的债务分别占负债总额的32%、57%及11% 。
换句话说 ， 富力在未来一年内需要偿还的银行贷款金额为381.6亿元 。 但同期末富力持有现金仅为384.4亿元 ， 只能说略有盈余 。
不过管理层透露：“短债……今年大部分一年之内的债 ， 大概一半已经还掉或者已经延长了 。 ”而且“今年也没有什么美元债到期……我们的美元债、海外债都是明年到期 。 ”所以短期内资金压力不大 。
另一方面 ， 李思廉亦表示富力正在积极吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目 ， 从长远考虑减轻负担 。 同时 ， 他也指出富力目前积压了不少资金在城市更新项目上 ， “所以弄好一条村 ， 也就可以体现一些强的数据下来（释放沉淀的资金） 。 ”
土地放弃招拍挂
按照的李思廉说法 ， 富力目前可以说基本上暂时放弃了招拍挂市场 。
“坦白说 ， 对在招拍挂市场的很大动作 ， 没有什么特别的计划 ， 现时大家（房企们）都先看手上的钱先保护自己 。 ”其称 ， 虽然一些原本已经答应参加的土拍还是会参加 ， 但在土地方面富力还是会保守一点 ， “如果用一万块钱（售价）来说 ， 那也就是在三千左右（低价）我们才会动心 。 ”
李思廉认为将公司的土储控制在6、7千万平方米是一个合理数字 。 据了解 ， 截至2019年末 ， 富力的土地储备为5790万平方米 ， 除去年新增的938.9万平方米 ， 该公司还透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地 。
“今年我们转化土地储备是以旧改为主 。 ”他表示看到各地政府都在加大力度、加快速度去推动城市更新项目 。 “我们希望可以每年有500万平方米以上的土储实现转化 。 ”
目前 ， 富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个 ， 约合可售面积超4000万平方米 。 而短期目标系尽快转化约1000万平方米 ， 对应货值约2000亿元 。
增长的边界?
2019年富力的销售情况比较平淡 ， 虽然推出了多达210个项目 ， 预计货值3000亿元 ， 去化53%便可完成1600亿元的年度目标 。 但到年底 ， 富力只完成了年度计划的86.38% ， 实现协议销售额1382亿元 ， 同比2018年只增长了5% 。
因此针对今年不算明朗的经济环境 ， 管理层设定了同比增长10%的销售目标（2019年目标是增长22%） ， 即全年权益协议销售目标为1520亿元 。
与之对应 ， 富力将入市销售超过230个项目 。 李思廉承认肺炎疫情确实对1、2月份的销售造成影响 ， 但“3月份公司的销售、销售厅以及展厅都已经复工了 ， 其中展销厅大概9成以上都开始正常运作 。 ”国内复苏明显 ， 因此对全年的销售还是比较乐观 。
至于交楼方面 ， 富力就继续提出约939万平方米的庞大交付目标 ， 当中预计上半年完成312万平方米 ， 下半年完成627万平方米 。 另外截至2020年2月底 ， 富力已售未结转金额960亿元 ， 对应面积为860万平方米中 ， 2020年交付的就有530万平方米 。
计划与旧年相差无几 ， 去年其提出全年要实现交付920万平方米 ， 但实际上只实现了830万平方米 。


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