『房子』如何发现价值被低估的房子？
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文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
今天的故事来自小巴的一位专业从事房产投资的朋友 。 某次 ， 当他看上某套报价400万 ， 而且房东急售 ， 要求必须全款拿下的房子之后 ， 他的选择是：和房东象征性地还价2万 ， 然后当天借钱 ， 全款拿下了这套房子 。 这样的做法势必会导致很多同学的疑问 ， 小巴也为此仔细询问了朋友关于这件事的细节 ， 才发现实际上“别有洞天” 。 01
“当时 ， 你为什么只还价2万？” 小巴问朋友 。 “其实我还价只是为了稳住房东 ， 如果不还价就买 ， 我怕房东觉得我买得太爽快 ， 然后犹豫不决 。 ” “所以在你心里这个房子值400万 ， 不用还价？” “不不不 ， 这房子在我心里值500万 ， 所以完全没必要还价 ， 买进就赚 。 ” “值500万的房子 ， 房东卖400万？这怎么可能？” “我记得当我第一次听到报价时 ， 我也很惊讶 ， 于是 ， 我马上使用银行房产评估软件 ， 确认银行对于这套房产的估值确实已经超过了500万 ， 才确定马上拿下的 。 ” 
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“银行对这套房产的估值是什么意思？” “简单来说就是银行对于每一套有具体小区、具体楼层具体房号的房子都会有一个估值 ， 房主可以通过抵押这套房产的方式 ， 向银行获取这个房子的抵押贷款（一般来说 ， 这个抵押贷款的额度是估值的7—8折） 。 ” “就算是便宜了100万 ， 也是400万 ， 你不至于借钱全款买房吧！” “这个嘛 ， 其实没什么关系 ， 因为借款买入后 ， 我可以马上把房子抵押给银行 ， 然后通过抵押拿到400万银行贷款 ， 马上把借款还掉 。 ” 也许对于大部分的普通人来说 ， 之前从未关注过银行对自家房产的估值结果 。 这个过程其实非常简单 ， 我们会在训练营中具体教大家查询方式 。 【点击此处 ， 报名买房3天集训营】
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当然 ， 银行对于每一套房产评定的估值只能给我们一个粗线条的概念 ， 对于房子的大部分硬伤和溢价问题 ， 如房子所处位置 ， 房子的装修、户型、景观等等情况 ， 银行评估软件是评估不出来的 。 而这也导致了银行评估价格和市场成交价格之间 ， 可能存在10%左右的差价 。 所以 ， 当我们看上某个小区的房子 。 面对这个小区里因为位置、楼层、朝向、暗卫、装修、户型等因素导致的几万到几十万元差价的几十套房子时 ， 我们需要更加确切地知道一套房子的真实估值 。 什么是一套房子的真实估值？ 小巴举个例子 。 从事房产投资行当的人都知道 ， 在市场上一套卖相难看的房子 ， 买入后花10万元进行专业的“投资性”装修再卖出 ， 市场价位一般可以提高到30—50万 。 所以 ， 当我们对一套房子进行估值的时候 ， 一定要明白“装修”这个因素对于市场估值的迷惑性 。
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再比如 ， 很多人都知道全明户型、南北通透、中间楼层的房子比较好 ， 但是如果另一套房子的楼层偏低 ， 南北通透略差 ， 还有个带天井的卫生间 ， 那么它的价格应该比另一套中间楼层、南北通透的房子便宜多少？ 是三五万 ， 还是三五十万？ 这时 ， 你就需要一套相对严谨客观的房价评估体系 。 毕竟对于房子的价格而言 ， 关键的问题并不是是否完美无缺 ， 而是值得花多少钱拥有 。
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或许大部分人 ， 对于房子和价格的匹配程度 ， 是全凭感觉去评估的 ， 但我们却认为更加合理的方式是依照公式模型来做判断 。 用《我的房产计划》课程中 ， 恰空老师提供的一份房价估值清单给大家做个范例：
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