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乐居网▲这种类型的内房股可能会受到追捧，后疫情时期

乐居网▲这种类型的内房股可能会受到追捧，后疫情时期
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新冠疫情的爆发 ， 让全球宏观经济走弱 。 一些投资者无不担心 ， 如何应对这场经济变局 。 3月19日晚间 ， 去年上市的内房股新军——德信中国（HK2019）公布的2019年度最新业绩 ， 却也许能给投资者带来灵感 。
这家公司不仅实现了营收、净利润、合同销售额两位数的增幅 ， 还保持着良好的流动性 ， 以相对较低的净负债率水平 ， 像制造业企业那样 ， 以更高的效率来克服宏观经济所存在的各种不确定因素 ， 并因此实现了更高的增长 。 尤其是部分高毛利并且稳定的收入 ， 在今年保持着极高的增长率 ， 更为公司未来发展奠定了很强的信心 。
【乐居网▲这种类型的内房股可能会受到追捧，后疫情时期】在今年2月 ， 克而瑞浙江区域还专门介绍了这家在疫情发生时 ， 依然能够迅速恢复正常运营能力的浙江房企 。
多项指标跑赢行业大势
按照国家统计局的统计数据 ， 中国商品房销售额增幅只有6.5% 。 克而瑞统计的数据显示 ， 百强房企的销售金额增速也差不多在行业平均增速附近 。
德信中国的表现 ， 显然优于行业平均水平 。
根据德信中国公布的业绩 ， 合约销售额约为人民币450.77亿元 ， 总销售面积约为246.2万平方米 ， 分别同比增长约13.8%及5.2% 。 现收入约95.13亿元 ， 同比增长约15.8% ， 净利润约22.56亿元 ， 同比增长约22.6%；归属股东净利润15.56亿元 ， 同比增长7.09% 。 集团现金及现金等价物（包括受限制现金）约为95.70亿元 。
难能可贵的是 ， 在销售额稳步增长的同时 ， 公司所有人应占资本及储备 ， 在合并报表中净资产的比例实现大幅上升 。 权重由2018年的36% ， 大幅飙升至46.7% 。 代表着股东能从公司销售业绩和利润的高增长中 ， 分享到更多的实际收益 。
难能可贵的是 ， 德信在业绩大幅增长同时 ， 有息负债占资产比例却实现大幅增长 。 最能反映上述指标的是公司净负债比率约为55.18% ， 较2018年末的67.6%约减少12.4个百分点 。
按照2019年中期业绩的统计数据 ， 55.18%的净负债率大概可以排入行业最低的十家企业 。
而在行业最低的十家企业中 ， 绝大多数都是国资背景的开发商 。
增长稳定 ， 负债率低 ， 母公司权益比例高的一个重要原因 ， 是德信中国拥有很强的效率 。 去年开始 ， 行业开始一个名为存货变现率的指标 ， 用来观察房企投资项目迅速实现变现销售的能力 。
根据德信中国公布的截止2019年12月31日的预售款、开发中物业等财务数据 ， 德信上述数据大致在75%左右 。 是行业中 ， 投资变现效率最高的那几家企业 。 由于德信的预收款余额（合约负债）已经由2018年的209.21亿元 ， 扩大至276.28亿元 。 这也意味着公司未来连续几年的营业收入快速扩增 ， 已经是能够确定的事 。
值得肯定的事 ， 德信毛利较高的租金收入（毛利率高达89%）在2019年有了大幅增长 。 由2018年的2700多万 ， 增长至5470.9万元 。 随着公司未来扩大持有性物业的投资 ， 这一部门带来的稳定高毛利收入 ， 还将进一步扩大 。
此外 ， 为合营及联营公司提供管理及服务咨询收入大幅提升 ， 也是今年业绩的一大亮点 。 2019年业绩显示 ， 这一收入由2018年3377万元 ， 增长至6717.8万元 ， 充分反映了同行对德信的认可 。
像制造业那样经营房地产企业
德信中国的高效 ， 源于管理层对房地产行业的趋势判断 。 早在去年 ， 德信中国的管理层就有一个清晰的判断：房地产的周期正在变长 。 原来周期基本上三年 ， 波峰和波谷特别大 ， 但是未来的周期会更长 ， 波动不会像以前那么大 ， 但是频率会高频 。
中国的城市化进入2.0阶段 ， 人口、产业、资源加速向都市圈、城市群聚集 ， 出现新的结构性机会 。 同时 ， 人们对美好生活的追求没有止境 ， 好产品永远都是稀缺的 。 德信中国由此提出了十二字应对策略：审时度势 ， 练好内功 ， 稳中求进 。
德信中国执行董事兼总裁费忠敏在接受房地产机构的访谈时 ， 提出一个观点：组织的要素 ， 在房地产企业的重要性加大 ， 团队的价值越来越高 。 在利润相对有限的情况下 ， 考验的是团队的投资能力、风控能力、产品力、资源整合能力、运营能力等 。
并提出了提升管理工作的四个方面 ， 第一控好负债 ， 稳健发展；第二做好产品 ， 以客户为导向；第三拿地必须理性；第四运营效率要高 。
针对国家的因城施策战略 ， 把握城市轮动机遇 。 德信在2019年走出浙江 ， 走分散风险 ， 通过三年的时间在新进城市逐步形成品牌效应、资源整合效益 。 其次 ， 明确运营管理卡位标准 ， 重点关注现金流和利润 。 第三 ， 建立“大运营机制” ， 横向协同 ， 纵向打通 。 建立投融一体化 ， 财务业务一体化 ， 供销存一体化 。 且通过产品标准、运营标准、管控标准 ， 形成经营闭环 。
2019年 ， 德信在一线城市的土储建面增加明显 ， 占比达到8% ， 投拓城市包括广州、上海两城；二线城市占比相较2018年提升39个百分点达67% ， 其中杭州占比为19%；三四线城市占比下降显著 ， 目前占比25%左右 ， 以温州、无锡等长三角城市为主 。


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