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『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！

本文转载自公众号「子木聊房」正文4434字 ， 预计阅读时间：16.55分钟 『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！
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文丨迁延“一些城市的新区真的不能买” 。前两天 ， 师妹在同学群里噼里啪啦的一通吐槽 ， 为当初的置业抉择懊悔不已 。
去年拿房之际 ， 师妹还开心的在群里发了个小红包 ， 各自天涯的众人这才知道师妹买过房了 。群里立时一阵刷屏 ， 或是恭喜“师妹喜提豪宅”或是玩笑称师妹 “筑巢引凤” ， 对楼盘的具体情况不甚了了 。 直到现如今听了师妹一番吐槽 ， 才有了大概的了解 。
师妹买的是所在二线城市政府大力开拓的新区 ， 新区的定位很高 ， 要打造成城市新引擎 ， 引领城市未来十数年的发展 。 堪称标准的概念新区 ， 潜力板块 。但没想到一年前还是小甜甜的新区 ， 一年后就成了师妹眼中的牛夫人 。跟许多买房人一样 ， 师妹倾向于新区 ， 无非是冲着有新区的概念层出不穷 ， 未来预期高 ， 而新区房产价格相比主城更低 ， 这就在房产增值属性上拥有更多爆发力 。回顾历史 ， 在城市新区置业回报率会比在成熟的主城更令人满意 。所以买房选择新区 ， 这种思路在以往绝大多数的时候都没有问题 。可就此轮空前绝后的地产狂潮中 ， 新区置业更优的逻辑已经悄然发生了变化 ， 很多人群面前 ， 在很多城市之中 ， 新区已经成为雷区 。
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新区中的雷区如果问如今房产市场面临的最大陷阱是什么？答案既不是价格耸人听闻的学区房 ， 也不是悬而未决的房产税 ， 而是多如牛毛的地方新区 。『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！
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没在一二线城市生活过的人 ， 恐怕难以认知新区的数量 。 一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区 ， 属于见怪不怪 。而全国各地新区数量相加 ， 更是一个惊世骇俗的天量规模 。网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明 ， 至2016年 ， 全国合计规划3500个新区 。要知道全国地级以上城市也就338个 。 简单做个除法 ， 平均每个地级以上城市喜提10个新区 。
据报告称 ， 要达到全国新区既定的规划目标 ， 需要塞进去34亿人 ， 相当于半个地球的人口 ， 比当下全国人口多出了20亿的增量缺口 。 哪来这20亿的人？3500个新区规划都是根据人口预期来的 ， 可无论中国育龄男女多么的努力 ， 无论中国对外作何种程度的开放 ， 也填不满嗷嗷待哺的全国新区 。经济降速 ， 人口增速趋缓已是共识 ， 城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段 ， 这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影 ， 实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签 。那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？ 优先看新区的产业发展 ， 产业对于新区的发展至关重要 ， 直接决定了人口能否有效流入 。苏州工业园区的成功就与产业息息相关 ， 作为中国和新加坡两国政府间最大的合作项目 ， 苏州园区的招商能力全国顶尖 ， 园区发达的产业经济吸附了大量外来人口 ， 苏州长期是江苏省外来人口比例最高的城市 ， 稳压省会南京一筹 。产业发达留得住人口 ， 再辅以新加坡借鉴而来的前瞻性园区规划 ， 苏州园区的房价得以一举超过主城 ， 这在同期的新区中极为罕见 。但毕竟苏州只有一个 ， 其它产业乏力的城市就不得不使出“辞旧迎新”的方法揠苗助长 。或是通过棚户区改造货币化安置改造老区 ， 或是把医院 ， 学校甚至政府等公共资源搬入新区 ， 当地政府一通操作下就把购买力全部引流进了新区 。当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区 ， 便是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情 ， 2010年时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米 ， 令全国瞩目 。 然而落后的传统煤炭产业根本支撑不起新区的建设和人口需求 ， 以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败 。依赖“辞旧迎新”操作 ， 短期集中的购买需求助推房价 ， 实际上城市的购买力增量丝毫没有增加 ， 新区的人气只是简单的把存量人口资源调整了区位 ， 成了一场左口袋换到右口袋的大型规划游戏 。 此外新区也使得整个城市房产供给总面积不降反增 。一来供给增加却缺乏持续的外部增量 ， 后劲不足 ， 未来二手市场将有价无市 。 二则是新区发展速度注定在初期购买力的宣泄后逐步放缓 。缺少产业的新区 ， 完全不值得投资 。


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