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『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！( 二 )


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城市马太效应
现阶段 ， 城市发展分化 ， 马太效应明显 ， 有强者恒强之势 。
部分一二线经济发展速度尤甚其他城市 。 而在三线以下城市普遍缺乏人口流入 ， 而背后的本质是缺少能赚钱的产业 。 所以按照城市段位筛选出投资相对保险的新区 ， 基本都在一二线 。但现实中不乏一二线城市“快上蛮干” ， 一个城市遍地开花的十来个新区 ， 各新区的五花八门的概念预期能否落地一时间也难以判断 ， 到底哪一个才能成长为“别人家的新区”？ 最简单可行的办法就是按新区的“权力排序” ， 进一步缩小适合投资的新区范围 。新区虽然都叫新区 ， 级别却高低不同 ， 有区级新区 ， 市级新区 ， 省级新区 ， 国家级新区之分 。行政级别越高 ， “血统”就越高贵 ， 当地政府的重视程度就越高 ， 全国人民都知道市政规划全凭政府意志 。『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！
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目前 ， 最高级别的国家级新区一共19个 ， 还有10个在申报的路上 ， 不出意外的话 ， 未来将是省均一个国家新区 ， 是各地区的掌上明珠 。
各地政府不惜在血统高贵的国家新区押上重注 ， 要产业给产业 ， 要规划给规划 。比如南京江北新区也是江苏省的自贸区 ， 而青岛西海岸新区不但是山东的自贸区还是“引智示范区” ， 这堪比深圳的“社会主义先行示范区” ， 二者在同一场中央会议中审议通过 。 还有兰州这样利好不够政府来凑 ， 2013年起把政委机关陆续搬到新区 。所以有人才说 ， 中国新区只分两类 ， 一种是国家级 ， 另一种是其它 。 傻子都看得出来 ， 国家级新区集中了太多的利好 ， 规划落地优先权完全吊打“其它” 。但若是以为带着国家级头衔的新区就可以闭着眼睛无脑投资 ， 那可就大错特错了 。中国新区太多太大 ， 而中国地方政府新区落地能力良萎不齐的矛盾 ， 同样也发生在这些国家级新区上 。比如前面提到的2013年开始兰州移至新区办公的政委机关单位 ， 又戏剧化在2015年陆续搬回原来的老城区 。 原因是区位太远办公低效 ， 新区没有聚集人气 。 至2016年 ， 多篇报道直指兰州新区出现大量空置小区 ， 人烟凋敝 ， 堂堂国家新区与“鬼城”画上了等号 。
『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！
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即便老牌天津滨海国家新区也有着类似的问题 ， 历经十数年发展的滨海新区经济规模高达万亿 ， 即将迈过上海浦东成为中国第一新区之际 ， 被发现弄虚作假 ， 2018年一次性挤掉40%的注水GDP 。 而多年来滨海新区的房产价格一直在天津各区中排行倒数 ， 仅为整个天津房产均价的7成 。『城市』记住，这些城市的新区尽量不要碰！
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滨海新区与兰州新区的痛点一样 ， 都是区位 。 二者距离老城区都超过50公里的路程 。新区和老城距离远 ， 好处是征地容易规划方便 ， 一张白板任意涂抹 。坏处是 ， 新区越远 ， 新区的开发实质上更接近于再造一个新城市(300778,股吧) ， 即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间 。 在产业发展真空期 ， 新区需要老城的辐射 ， 否则难以聚拢人气 。因此新区越远 ， 风险太大 ， 一旦产业没有快马加鞭的赶上新区的地产建设 ， 轻则导致房产市场不旺 ， 重则沦为鬼城 。 在19个国家级新区中 ， 诸如兰州新区 ， 天津滨海新区、大连金普新区的房产萎靡 ， 实质都是“距离”惹的祸 。有政策倾斜概念的国家新区缺不缺产业？大多数不缺 。 但是“距离”二字就足以让房产投资劝退 。地段 ， 地段 ， 还是地段 ， 李嘉诚的置业哲学三连 ， 在国家级新区面前照样适用 。
【『城市』记住 ， 这些城市的新区尽量不要碰！ 】3
决策之路新区 ， 是为招商引资而生 ， 为土地财政而生 。 一个新区建设的成功 ， 需要举全市之力打造下的人和 ， 需要经济环境高歌猛进的天时 。如果以房产投资角度而言 ， 还得在加上一条地利 ， 新区的区位要离主城尽可能的近 。浦东新区的成功就是如此 ， 上海诚意打造于中国经济腾飞时期 。 浦东的区位在国家新区里面堪称独一档 ， 距离老城区仅隔一条几百米宽的黄浦江 ， 浦东的房产市场自然随着浦东新区一飞冲天 ， 汤臣一品至今仍是中国顶豪的代名词 。 对比另一个一线城市广州南沙新区的房价 ， 反差明显 ， 南沙新区距广州主城50公里之远 ， 因而1万+的楼盘遍布 。老牌一线城市的国家新区南沙的房价 ， 也抵挡不过李嘉诚的“地段魔咒” 。总的来说 ， 老一辈的新区建设相对成熟 ， 各走各路基本定型 。 而19个国家新区中的12个是成立于2014年以后 ， 正处于如火如荼的建设阶段 。 无论未来成功与否 ， 这些后起之秀都做着一个浦东梦 。谁又能成为下一个新区与房价齐飞的浦东？每个城市都觉得自家新区才是潜力无限的那个 ， 其他的新区都得靠边玩泥巴 。现实中新区之间各有特色 ， 也并不存在一个统一的标准 ， 能让所有人信服 。但是新区与主城的“距离”却可以为投资买房作为重要的标准 。2014年后新近批复的几个热点新区 ， 如青岛西海岸新区 ， 南京江北新区 ， 重庆两江新区 ， 西安西咸新区 ， 江西赣江新区 。 基本都符合一规律 ， 新区距离主城越近 ， 新区房价水平在其城市内部相比就相对越高 。如果问什么样的新区值得投资 ， 那答案正是这种和主城距离更近 ， 价差与主城相比并不大的国家级新区 。 距离主城越近 ， 建设难度越小的道理无需多说 ， 但正是因此 ， 预期的潜力兑现可能性就越高 ，这也就导致离主城越近的新区 ， 在当地置业的人民群众中认可度更高 。认可度高 ， 就体现在真金白银买出来的房价上 。今时不同往日 ， 在本轮空前的地产行情中 ， 全国人民广泛参与对地产市场的认知达到历史最高水平 ， 重点二线城市的国家新区根本不存在价值洼地 ， 各板块早就被市场上的聪明钱来回趟过了一遍 。好货不再便宜 ， 便宜没好货 ， 买房人都意识到了这一点 。 所以整体而言距离主城近 ， 价差与主城小的新区风险小 ， 保险系数高 ， 反而更值得投资 。在经济收缩期时 ， 城市内部发展同样容易出现马太效应 ， 出现强者恒强的局面 ， 一个二线城市的增量资源只够一个新区 。 国家级新区的头衔 ， 就是在城市内部板块你争我夺之时的强化buff 。但即便再如何能独占资源 ， 也难以比拟浦东新区天时地利下迅猛的发展速度 。所以即便师妹看中的新区完全符合本文的观点 ， 但也忍不住直呼后悔 。师妹的房在南京国家级江北新区的核心区 ， 与主城间的扬子江宽度1-3公里 ， 抛开上海浦东不谈 ， 可能是距离主城最近的国家级新区 。前面说过 ， 区位离主城近 ， 既能受到主城辐射 ， 预期兑现的程度也高 ， 于是在一片芦苇荡中屹立着的拓荒楼盘 ， 二手的成交价格却超过南京均价的3成 。房价不低的新区却很不宜居 。 用她的话就是“全靠规划预期吊着新区房价” 。最让她难以接受的是规划好的民生建设不断迟滞 。 比如新区唯二的地铁线路 ， 一条本该是三年前动工 ， 目前仍未开始 ， 另一条线暂时被砍遥遥无期 。 小区业主多是投资客 ， 入住率低没有生活配套 ， 出租也不好租 。本想熬个几年 ， 享受新区的美好生活 ， 哪知道预期中的美好生活居然会渐行渐远 ， 最终心态崩了 ， “这里只适合长期投资” 。对于刚需来说 ， 新区买房一定要谨慎 ， 对于投资而言 ， 即便是潜力新区的兑现也需要付出时间的代价 。相比当年城市扩张 ， 浦东新区时代的爆发 ， 现如今的新区投资 ， 已不再那么值得 。


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