#预期#行业透视 | 喊着活不下去,“苏州们”楼、地市却还这么疯
导 读
对于2020年的楼市 ， 我们认为 ， 不必过分悲观 。
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
随着各地陆续复工复产 ， 先是深圳、再有南京、苏州等地楼市、地市迎来最强“反扑” 。 前有各种刺激预期、土拍降标、放宽落户等利好政策 ， 后有项目开盘售罄消息不断……60秒吸金12亿、10分钟抢光311套房等强势吸睛；土地市场86家房企争夺一宗地 ， 6幅地块拍出123.69亿元、平均溢价率达11.63% 。 一边是极度悲观预期、高喊着“活不下去” ， 一边却是楼市抢房、地市抢地 ， 购房者、房企们为何还是这么疯？2020年全国楼市又将何去何从？
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苏州楼市快速复苏
项目热销主因一二手价格倒挂、有利可图
事实上 ， 自2月下旬各地房企陆续复工以来 ， 苏州楼市一直处于稳步复苏之中 。 CRIC数据显示 ， 因疫情影响 ， 2020年第4周-第8周苏州一直“断供” ， 商品住宅成交自第7周（2月17日-2月23日）开始周度递增 ， 第9周（3月2日-3月8日）达到了阶段性高点 ， 周成交17.58万平方米 ， 显著超过了2020年周成交平均水平 。 成交的“起色”同时带动房企推盘 ， 新增房源在第10周（3月9日-15日）迎来了集中爆发 ， 单周推货量达20.8万平方米 ， 而后周成交基本维持在13-14万平方米 。 
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而针对近期“大火”的几个楼盘 ， 即3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目 ， 无论是线上销售还是线下选房的项目 ， 几乎都是“秒光” 。 其中龙湖首开湖西星辰更是实现了一分钟销售12亿元的辉煌战绩 。 究其热销原因 ， 主要与限价政策造成的一二手价格倒挂密切相关 。 据了解 ， 龙湖首开湖西星辰就是名副其实的限价倒挂盘 ， 由于被限价 ， 备案均价仅约2.85万元/平方米 ， 总价约249万元起 ， 对比二手房 ， 区域内倒挂严重 。 与之毗邻的万科湖西玲珑的小户型精装 ， 近期普遍成交价为3.4万元/平方米 。 
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此外就是人才落户新政 ， 影响了购房人尤其是刚需购房者的长远预期——房价还要涨 。 3月20日 ， 苏州也发布人才落户新政 ， 指出有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上的人员 ， 在人士档案转入后可申请办理落户 ， 同时大专学历落户 ， 也从原来缴纳社保满2年的要求放宽到6个月 。 此举效果有待后期检验 ， 但短期内仍加重刚需购房者的恐慌预期、增强投资购房者的市场信心 。
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70余家房企溢价12%拼抢6宗地
预期地方投资政策更“友好”
四盘大卖的刷屏消息还未散去 ， 与火爆楼市随之而来的是土地市场 。 3月25日6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块开始竞拍 ， 总建面约91万平方米 ， 集中分布在吴中区 ， 高新区和相城区 ， 引来了超70家房企争夺 ， 一天揽金约124亿元 ， 平均溢价率为11.63% ， 吴中区和高新区的部分地块均经过10轮以上的竞价 。 
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事实上 ， 此次苏州土拍市场火爆主要得益于房企乐观预期强化 ， 一方面早在2月19日 ， 苏州市自然资源和规划局就曾发文 ， 取消结构封顶和现房销售 ， 已成交的需要封顶或现房销售的地块 ， 可以提前入市 。 此举充分缓解了房企现金流的压力 ， 降低了房企拿地的隐性成本 。 另一方面 ， 无论是对冲经济下行还是缓解地方财政压力 ， 市场对未来土地、销售政策会更加“友好”的预期不断强化 。
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苏州并非“孤例”
深圳、南京、成都等楼市已快速回归正常水平
随着疫情得以有效控制,复工复产有序展开,全国楼市稳步复苏 ， 苏州并非孤例 ， 事实上 ， 通过我们对全国43个重点城市新建商品住宅成交恢复进程的数据分析和访谈调研 ， 可以看出 ， 深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等多个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平 。 各地项目热销刷屏不断 ， 譬如深圳商务公寓屡开屡罄：3月7日 ， 104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日 ， 万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄 。 再如成都 ， 近郊的江口水镇项目3天到访量超千组；节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5% 。 而南京多个热门项目陆续开盘 ， 南京产登记中心更是在3月1日到24日 ， 线上线下共计开出15742份购房证明 。 由此可以看出 ， 目前整体的楼市行情并没有疫情时预期的那么“悲观” ， 随着“重灾区”武汉也即将迎来“解禁” ， 各地楼市也在稳步复苏 ， 全国整体成交量已回升至去年6成左右水平 ， 深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平 。
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