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『全流通』H股全流通和巨量旧改土储 助力富力集团业绩增长

作者 丁力
3月26日午间 ， 富力集团发布了2019年业绩报告 。
报告期内 ， 富力集团营业收入为人民币908.1亿元 ， 同比增幅为18% ， 毛利率及物业销售的毛利率分别上升至32.8%及34.9% 。 实现净利润100.9亿元 ， 同比增长16%；归属股东净利润96.72亿元 ， 同比增长15.54% 。 报告期内 ， 集团权益协议销售面积1254.76万平方米 ， 同比长23% 。
在地产调控不断加码、融资渠道不断收窄、销售市场未见火爆的大环境下 ， 富力集团2019年获得销售面积和利润等方面的大幅增长 ， 实属不易 。
由于今年一季度新冠疫情的爆发 ， 绝大多数房企1-3月份的销售额都出现了大幅度的下降 ， 但富力集团将2020年的销售目标定为1520亿 。
如何实现这一目标？富力将在销售端发力 ， 同时融资端今年也会相当“给力” ， 而旧改的巨大潜力 ， 也将为富力在未来实现持续稳定的增长提供低成本高质量的土储 。 有此“三力” ， 富力增长可期 。
销售发力
富力集团早在2月15日就率先启动在线购房营销行动 ， 客户在平台上每套房缴纳3000元的认购定金并签署《商品房网上认购书》 ， 就可参与认购 。 6月30日前客户可无理由退房 ， 如房源价格下调 ， 富力还承诺补偿差价 。
另外 ， 富力还将网上购房变成了全民卖房行动：客户在购房平台每推荐一个新客户 ， 首次到访奖励100元 ， 最高奖励500元 。 若成功推介他人完成购房的奖励 ， 则有定金退还、1万元及1%佣金作为奖励 。
这种超低认购金、超高佣金的网络卖房方式 ， 给富力集团带来的销售成果也是显著的：首七天内录得近10000个单位销售 ， 相等于建筑面积接近100万平方米 。
当然 ， 由于疫情的影响 ， 跟其他房企一样 ， 富力1-2月份的销售额出现了大幅的下降 ， 但对富力来说 ， 其影响没有其他房企来得大 。
一位长期关注富力的香港投资人士表示：从历年数据来看 ， 富力的推货节奏主要集中在下半年 ， 尤其是第四季度 ， 相信四五月份国内的疫情会大大缓解 ， 届时线下购房将出现大幅反弹 。
实际上 ， 目前一些热点城市已经出现了推盘即售罄的火爆场景 ， 因此对于富力来说 ， 完成全年1520亿的销售目标应该压力不大 。
融资给力
由于2017年吞下万达集团的酒店资产 ， 富力集团的财务压力一度较大 ， 但在富力财务部门的“四两拨千斤”下 ， 富力集团融资力度不断加大 ， 债务结构也得到极大改善 。
2019上半年 ， 富力筹集境外债券22.5亿美元及境内债券人民币67.8 亿元以延长快将到期的债务 。 2019年全年 ， 富力共处理了人民币245.5亿元的境内可回售债券 ， 其中人民币14.3亿元回购的部份已悉数偿还 ， 剩余人民币231.2亿元已顺利展期 。
在去年香港资本市场流动性不是很畅通的情况下 ， 富力集团依然逆势而上 ， 按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股 ， 募集资金总额为37.35亿港元 。
截至2019年年底 ， 富力集团持有人民币384.4亿元的现金结余 ， 同时 ， 富力集团在多家银行尚有人民币1200亿元的授信额度未动用 。
2020年一季度 ， 房地产市场迎来一次融资相对宽松的“窗口期” ， 富力集团及时抓住机会 ， 争分夺秒发债融资 。
2月10日 ， 富力非公开发行2020年公司债券总金额80亿元 ， 被上交所受理 。 2月28日 ， 富力子公司发行2024年到期4亿美元8.625%优先票据 。
更振奋的消息则是 ， 2月24日 ， 富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”方案的材料 ， 已被证监会接收 。 此方案如获通过 ， 富力总股本中由内资股股东持有的63.14%股权（约22.07亿股）将能够在H股流通 。
上述资本市场人士表示 ， 富力集团如实施H股全流通 ， 其股票流动性将大大增加 ， 交易将更加活跃 ， 全流动也有助于降低富力融资成本 ， 方便富力进行抵押融资等操作 。


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