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广州■一线城市土地市场热度不减

南方网讯 3月 ， 随着楼市可能复苏的信号在一线市场开始萌动 ， 一直被视为楼价风向标的土拍市场亦开始在一线城市风起云涌 。 先是3月10日 ， 广州越秀区拍出一块折合楼面价高达6.46万元/平方米的地块 ， 一举刷新广州拍地单价最高的历史新纪录 。 紧接着 ， 3月23日 ， 广州再次成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地 ， 前者由越秀地产旗下广州城建开发南沙房地产有限公司以39.26亿元摘得 ， 白云新城商用地块则由广州市白云城市开发投资集团有限公司以5.53亿元摘得 ， 成交总价为44.8亿元 。
春江水暖鸭先知 。 2019年业绩报告披露刚响起前奏 ， 一众房企前往土拍市场“扫货”的心态就已蠢蠢欲动 。 无独有偶 ， 3月中旬 ， 《广州市2020年建设用地供应计划》（以下简称《计划》）也正式对外公布 。 南方日报采访人员从这份《计划》中看到 ， 今年全市11区共计划供应372宗地块 ， 建设用地供应总量为2028公顷 ， 其中住宅用地547公顷 ， 商服用地383公顷 ， 工矿仓储用地489公顷 ， 其他用地608公顷 。 从计划供地量来看 ， 涉及221宗商住/商服用地总用地面积达933万平方米 ， 总面积同比2019年有1%的微弱增幅 ， 可以说基本与过去两年持平 。
广州6.46万元/平方米楼面价成新标杆
3月 ， 疫情防控工作已显成效 ， 为楼市回暖奠定扎实基础 。 与此同时 ， 广州和上海两座城市的土拍市场一鸣惊人 ， 上海徐汇滨江地块以310.5亿元的成交总价拔头筹 ， 随后广州越秀地块再以6.46万元/平方米的楼面价格树立新的价格标杆 。 非常时期 ， 土拍市场的升温无疑为一线城市房地产市场复苏注入一针“强心剂” 。 尤其对广州来说 ， 这一新的价格标杆意味着未来成品楼价将突破10万/平方米 ， 由此还有可能带动地块周边楼盘价格上行 。
2月成交量的大幅萎缩一度让部分业内人士对今年国内的楼市前景忧心忡忡 。 不过 ， 消极的情绪很快被广州3月10日的一宗土地拍卖成交案例所驱散 。 当日 ， 越秀区9年断供后久违地出让一宗宅地——越秀南AD013907地块 ， 由广州市城市建设投资集团有限公司以235701万元夺得 。 该地块建筑面积为4.95万平方米 ， 剔除回迁房部分 ， 可售楼面价达到6.46万元/平方米 。 有业内人士分析 ， 按照这个价格和面积 ， 建成的住宅销售价格需要到10万元/平方米 ， 才能保证赚钱 。 6.46万元/平方米的可售楼面价也创下广州拍地单价的历史新纪录 。 值得注意的是 ， 广州越秀区迄今最近的一次拍卖发生在2011年 ， 当时成交折合楼面价只有1717元/平方米 ， 对标3月10日的这宗拍卖 ， 可以计算出9年之后当地楼面单价直线飙涨了37倍 。
除了广州和上海 ， 北京和深圳作为另外两座一线城市的情况也值得关注 。 有数据显示 ， 今年前两个月 ， 北京土地收入金额高达673亿元 ， 位居全国第一 ， 同期上海土地成交总额为619亿元 。
2月19日 ， 深圳迎来疫情下首次宗地拍卖 。 公开出让的两宗后海商业用地 ， 总共吸金超20亿元 。 华强方特文化科技集团股份有限公司以总价9.74亿元拿下建面45000平方米的T107-0087地块 ， 楼面价21644.44元/平方米；深圳市分期乐网络科技有限公司以总价10.32亿元拿下建面46700平方米T107-0088地块 ， 楼面价22098.5元/平方米 。 紧接着3月3日 ， 两度延期的深圳宅地土拍拉开帷幕 。 与以往普通住宅捆绑配建人才住房不同 ， 这是深圳首次推出独立可售型人才住房用地 ， 4宗土地总土地面积8.8万平方米 ， 总规划建面39.3万平方米 。 本场土拍共吸引了10多家开发商参与 ， 经过5个半小时的土拍“持久战” ， 最终以一宗流拍 ， 三宗可售人才住房用地以总成交金额34.86亿元“战绩”落下帷幕 ， 溢价率最高为45% 。
事实上 ， 广州3月拍出的地块并不止创纪录的越秀这一宗 。 3月23日 ， 广州成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地 ， 成交总价为44.8亿元 。 只从成交总价来看 ， 这次出让与以往动辄上百亿的成交规模确实无法相提并论 。 但仔细一算 ， 越秀地产以39.26亿元夺得的番禺地块是有出让条件的 ， 拿地企业须按要求负责出资建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目 ， 项目建设面积42万平方米 ， 总投资约39.37亿元 ， 建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门 。 换句话说 ， 加上兴建学校的成本 ， 这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元 ， 按此折算地块楼面价约为2.48万元/平方米 ， 比原先成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍 。


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