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『新姐置业』互联网行业不懂？location最重要！，房地产的思维

互联网能改造了很多传统行业 ， 能不能改造地产行业呢？
难！
归根到底 ， 地产的思维 ， 和互联网的思维是完全不一样的 。
本文就来谈谈这两个行业的思维为什么没法交叉 。
地产思维核心是围绕供给做文章 ， 互联网思维核心是围绕需求做文章 。
如果就用一句话描述地产思维 ， 就是上面这句话了 ， 核心是围绕供给做文章 。
地产行业有句人所共知的话 ， 房地产的最重要三个影响因素是：location ， location ， location 。 因为是个基于土地位置的生意 ， 核心的地段总是稀缺的 ， 加上这个行业无所不在的行政管制 ， 所以地产人非常深刻的理解巧妇难为无米之炊 ， 自觉地会把思考角度调整到从供给出发 。
房地产这种供给稀缺性会得到改变吗？得理解房地产行业其实是金融行业的一部分 ， 地根就是银根 ， 房产就是货币 ， 从广义说 ， 房产符合货币的全部三个功能 ， 交易媒介 ， 记账工具 ， 价值储备 。 房产可以作为金融资产抵押 ， 在一定程度上就是发钞的工具 。 供给限制核心也是货币发行量的限制 。
人多地少在哪里都是谎言 ， 试想如果放开核心位置的容积率 ， 城市会怎样变化？如果房子不停的跌价 ， 金融体系收到的冲击得有多么巨大？可能全球很快就会进入美国次贷危机引发金融大危机的状态 。
『新姐置业』互联网行业不懂？location最重要！，房地产的思维
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所以房子供应被限制是目前各个国家政策选择的结果 ， 由于房地产天赋异禀（像货币） ， 所以被大家共同选择当做了货币的一部分 。
改革这个体系 ， 目前看好像目前没有更革命更彻底的办法 。 政府实际上在小心翼翼的呵护这个体系 ， 可以看到政府对农用地的直接上市利用 ， 态度非常谨慎 。 实际上是对金融体系稳定性的担忧 ， 也是控制新增货币 ， 稳定资产价值的要求 。
从供给受限前提出发 ， 地产行业的核心是研究供给怎样被充分的利用 ， 而不是研究需求怎样被充分的满足 。
这个思路会导致地产思维下很多做事方法的不同 ， 例如地产相关的商业模式研究往往都是基于项目出发 ， 只有大致明确落位项目 ， 所做的商业模式研究才有意义 ， 空对空研究的模式研究往往受制于供给端最后没有合适供给标的 ， 导致研究最终失去借鉴意义 。
如何垄断也是供给不足局限下思考的常用角度 ， 供给不足局限下要学会利用垄断赚钱 。 比如土地竞标就是典型案例 ， 土地竞标时常常出现非理性投标 ， 价格貌似被炒到离谱 ， 但是当最后项目销售时你会发现 ， 在供给不足的大前提下 ， 往往高价地在某个时点或者某个区域形成了局部垄断 ， 非理性的价格最终居然被实现了 。
『新姐置业』互联网行业不懂？location最重要！，房地产的思维
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延伸再讲个供给出发思考的典型场景 ， 在地产行业拿到高地价很常见 ， 很多开发商地拿贵了就做豪宅 ， 听起来这逻辑毫无道理 ， 但是从供给出发思考是个可行选择 。 地拿贵了 ， 按照原本应该做的产品出街 ， 按照客户能够接受的价格销售 ， 自认亏损 ， 这是供给充分 ， 从需求出发思考的一般做法 。 但地产商往往不这么做 ， 地拿贵了 ， 一般做更贵的豪宅 ， 标一个成本加微利的价格 ， 努力销售给更有支付力的客户 ， 当整体区域是供不应求的时候 ， 往往这样做的效果不错 。 地产商认为他们完成了价值发现 ， 实际上是充分利用供应不足最大化利益的一种生意方式 。
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地产思维还包括对规模效应的忽视 ， 地产行业没有规模效应 ， 几乎没有固定成本 ， 几乎全是可变成本 。
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拆开一下住宅的售价 ， 可以看到最大头（占1/3强）是土地成本 ， 其次是建筑安装成本 ， 然后是杠杆带来的财务利息费用 ， 然后是税收+企业利润 ， 最少的就是管理营销研发费用 。 这样的成本结构决定了地产企业几乎没有规模经济效应 。


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