英才杂志■房价要再次上涨？，房企进入“抢钱”时代
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文|谢泽锋
“只要融资和土地成本够底 ， 怎么都能赚钱 。 ”一位知名房地产企业家曾如此概况行业的赚钱之道 。
进入2020年 ， 新冠肺炎疫情猛烈打击了房地产企业的销售业绩 ， 今年1-2月份 ， 房地产销售指标出现史上最大跌幅 。
但另一方面 ， 受疫情影响 ， 央行开启了释放3万亿资金流动性 ， 这被视为货币政策的积极转向 。 虽然央行再次强调 ， 房地产领域提出的调控基调依旧没有变化 ， 要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 ， 继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制 ， 促进市场平稳运行 。
一向高负债运行的房地产企业对资金的饥渴由来已久 ， 虽然央行无意送温暖 ， 但敏锐的房地产行业已经嗅到了这短暂而又珍贵的融资“窗口期” 。
【英才杂志■房价要再次上涨？，房企进入“抢钱”时代】一时间 ， 房地产企业开始了“抢钱”盛宴 。
大抢钱
房企融资的主战场正由海外转向国内 。
房企海外发行美元债呈现积极性下滑的迹象 。 2020年2月房企美元债不管是发行数量还是发行规模的环比、同比均有所减少 。 根据Wind数据 ， 2020年2月国内房企共发行15只美元债 ， 合计募资约36.86亿美元 ， 金额同比减少逾六成 ， 环比减少近八成 。
而国内却敞开了撒钱的窗口期 ， 谁也不愿错过 。
统计显示 ， 3月份以来 ， 已有至少20家房企发行债券融资 ， 累计融资总额超409亿元 。
根据Wind数据 ， 今年1―2月 ， 国内房企债券融资2484亿元 ， 同比上升36% 。
光大证券的研究显示 ， 房企发债短期或供不应求 ， 优质开发商融资成本持续改善：2月房企境内新发债354亿元 ， 同比增长68% 。 单月净融资239亿元 ， 为2019年5月以来最高水平 。
尤其注意的是 ， 2月AAA评级房企发债额占总房企发债额比重达到71% ， 金融资源向龙头加速集中 。
而且这些房企巨头的发债规模颇为庞大 ， 龙湖地产180亿元小公募、万科的90亿元小公募等已经通过 。
2月27日 ， 绿地控股(600606.SH)拟发行180亿元公司债券获得上交所受理 ， 募集金额将全部用于还债 。
2月份采取发债融资的房企还包括：金地集团拟发行110亿元小公募公司债 ， 获深交所反馈；禹洲鸿图拟发行130亿元私募公司债已获受理；碧桂园85.38亿元公司债券获得上交所通过等 。
进入3月份 ， 房企融资有增无减 ， 龙湖集团（00960.HK）3月5日公告宣布 ， 该公司间接附属公司成功发行30亿元住房专项公司债券 ， 票面利率3.8% ， 年期为七年 。 同日 ， 另有三家房企宣布发行债券或者票据获取融资 ， 分别为首创股份(600008.SH)、景瑞控股(01862.HK)、蓝光发展(600466.SH) 。
3月4日晚间 ， 泰禾集团(000732.SZ)也发布公告称 ， 为拓宽融资渠道、满足资金需求 ， 公司拟申请发行120亿元公司债券 。 过去一年 ， 泰禾集团没有在境内安排发行过公司债 ， 注册制落地之后 ， 宣布120亿元的巨额发债计划 。
更令市场侧目的是华侨城(000069.SZ) ， 这家主打旅游地产的央企 ， 抛出了高达195亿元的小公募公司债券项目 ， 目前该项目状态更新为“已受理” 。
3月1日 ， 新《证券法》正式实施 ， 债券注册制全面实施 。 除了简化受理审核程序、缩短发债时间外 ， 尤其删除债券累计余额不超过净资产40%的要求 ， 这一松绑政策直接刺激了不少房企 。 此外 ， 央行释放流动性 ， 资金面持续宽裕的状态 ， 为房企扩大融资提供了可能 。
成本下滑拿地回暖
从海外转向国内 ， 房企融资成本也在下滑 。
近期 ， 央行等监管部门明确表示 ， 要进一步引导贷款利率下降 ， 以支持实体经济 。 在房地产融资层面 ， 也已经开始显露 。
3月20日 ， 金地集团(600383.SH)发布公告称 ， 2020年度第四期超短期融资券10亿元人民币已发行完成 ， 发行利率仅为2.6% 。
招商蛇口(001979.SZ)在2月11日 ， 成功发行了2020年度第一期超短期融资券 ， 实际发行总额为10亿元 ， 票面利率为2.7% 。 2月26日 ， 招商蛇口又成功发行15亿元超短期融资券 ， 票面利率2.65% 。
一些中小房企也开始采用超短融债券融资 ， 已经成功发行的房企包括：滨江集团366天的9亿元债券 ， 票息仅为3.24%；建发股份270天期限的10亿元债券 ， 票息为2.43% 。
相比过往动辄超10%的融资成本 ， 房企在流动性宽裕的背景下 ， 融资负担进一步降低 。
随着国内融资成本下降 ， 融资规模大增 ， 重新补充“弹药”的房企 ， 必定在土地市场产生连锁反应 。
与惨淡的销售额不同的是 ， 土地市场却出现回暖迹象 。 数据显示 ， 今年前两个月中国50个大城市合计卖地5180亿元人民币 ， 同比上涨4.1% 。 在成交总价TOP10城市中 ， 一线城市上海、北京增速分别为112%、14% ， 增速明显加快；二线城市温州、南京增幅较大 。
北京开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗 ， 其中不限价地块高达12宗 ， 土地出让金额高达671.88亿元 ， 平均溢价率达19.48% ， 均创下历史新高 。
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