物业■三问三答，解决《北京市物业管理条例》出台后的业主疑惑
有了物业管理委员会 ， 咱小区还能成立业主大会吗？物业费实行市场调节价并适时调整 ， 是不是物业公司以后就能随意涨价了？《北京市物业管理条例》出台后 ， 有许多新提法引起业主的关注 。 专家表示 ， 物业费适时调整并不是随意调整 ， 物业公司一定要按规定的程序合理调整物业费 。 
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资料图 关印制疑虑1物业费能随意涨了？有业主担心 ， 物业服务收费实行市场调节价并适时调整 ， 是不是给了物业公司随意涨价的理由？
专家解读物业费调整要合规合理北京物业管理行业协会秘书长宋宝程：对于经济适用房的物业费调整问题 ， 条例中没有提及 ， 目前还应严格按照京建发〔2016〕4号《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》的要求执行 。 对于实行市场调价的物业项目 ， 应严格按照条例的规定 。 物业公司一是要做好物业服务的规定动作；二是要按时“晒账单”；三是在属地政府的指导监督下 ， 与业主大会或物业管理委员会积极、充分协商 ， 按规定的程序合理调整物业费 ， 尤其要利用好业主电子共同决策等信息系统 。
物业管理专家王玉明：对于没有成立业委会的小区 ， 组建物业管理委员会后 ， 就有了业主和物业服务企业的沟通协调平台 。 物业服务企业日常服务中涉及的诸如资金使用、物业费和停车费收费调整等需要业主决策、业主配合的问题 ， 也就有了协商主体 。 “条例对业主和物业企业的权利和义务都作了更加详细的规定 ， 对于违反规定的行为也加大了处罚力度 。 ”王玉明提醒 ， 物业服务企业在做好服务的同时 ， 应加强相关信息的公开公示 ， 加大与物业管理委员会的沟通协调力度 ， 促进业主对物业服务企业的理解和支持 。
疑虑2业主大会成立难了？条例首次提出 ， 针对无法成立业主大会 ， 或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区 ， 可组建物业管理委员会 。 有业主担心 ， 有了物业管理委员会后 ， 会不会增加业主大会的成立难度？
专家解读物业管理委员会和业主大会成立不冲突北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强：物业管理委员会是条例首创性的规定 ， 是临时也是过渡机构 ， 目的是在小区不能选举产生业委会的情况下 ， 及时组织业主对于小区的重大事项进行表决 ， 并执行业主大会的决定 。 这一规定既兼顾到北京市很多老旧小区和存在一些特殊情况小区问题的解决 ， 也不与业主组织的成立发生冲突 ， 是十分必要的 。
北京安恒泰物业管理有限公司常务副总经理王帅：物业管理委员会作为业主自治和行政管理相结合的社区治理架构 ， 符合目前社会管理和社区治理的客观需要 ， 可以填补业主共同决策和执行机构的真空 。 “我个人对物业管理委员会的制度抱有很大期望 。 ”王帅建议 ， 在配套制度中设计业主对物业管理委员会认可和授权的程序、成立流程、委员任职条件、禁止性规定 ， 建立对物业管理委员会违法决定的救济方法等 。
疑虑3外墙脱落物业责任大了？【物业■三问三答，解决《北京市物业管理条例》出台后的业主疑惑】高空抛物、外墙脱落导致伤人、擅自拆改承重墙……这两年 ， 房屋安全事故频现 。 对于物业使用和维护中的不当行为 ， 条例也分门别类地明确了法律责任 。 比如 ， 若物业公司未能采取必要的安全保障措施 ， 防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落的 ， 最高可处五万元罚款 。
专家解读物业担责同时责任得厘清北京物业管理行业协会法务部主任刘立华：条例中的有关要求 ， 既完全符合最高人民法院意见的精神 ， 又对保障业主的人身和财产安全有着十分重要的现实意义 ， 物业企业的确对共用部位和共有设施设备负有管理责任 。 但同时 ， 责任确定要公平合法 。 “比如 ， 建筑物的外墙皮、保温层等经过一定年限因各种原因出现老化脱落是常事 ， 要求物业企业采取措施保证外墙不脱落可能难度很大 。 ”刘立华建议 ， 在后续的配套文件中应对安全保障措施予以说明 ， 以便物业公司在实操中落实 ， 同时可参照特种设备管理的做法 ， 定期邀请房屋安全鉴定机构对建筑物外墙搁置物、悬挂物状态进行评估 ， 以便了解其实际状况 。
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