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港股挖掘机@从宝龙地产财报说起：内房股财报的排雷和增长潜力筛选( 二 )


智通财经APP了解到 ， 宝龙地产主要从事物业开发、物业管理及物业投资 ， 物业开发为业务核心 ， 以“开发物业＋投资性物业”双轨并行的发展模式 ， 在地区上深耕长三角 ， 同时也在积极布局粤港澳大湾区 。 2019年 ， 该公司土地储备总计达到2973万平米 ， 其中超七成土储集中于长三角地区 ， 足以支持未来约三至五年的用地发展 。
港股挖掘机@从宝龙地产财报说起：内房股财报的排雷和增长潜力筛选
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该公司这几年成长较快 ， 但可以发现合约销售额和收入的差距逐年加大 ， 主要为该公司住宅物业比重大幅度上升所致 。 宝龙的物业开发业务贡献比较稳定 ， 往年在86%左右 ， 不过细分结构发生较大变化 ， 2019年 ， 住宅物业收入占比65.7% ， 较2016年提升了41.8个百分点 ， 而商业物业占比20.6% ， 较2016年下降43.2个百分点 。
2019年 ， 宝龙地产抓住土地市场机会 ， 在浙江、江苏、上海、广东等地新增41幅土地 ， 累计的土储成本占比当年的销售均价为18.8% ， 相比与其他房地产公司处于较低的水平 。 该公司的土储主要分步在长三角 ， 占比84% ， 分布于一二线城市占比65%左右 ， 三四线城市占比33%左右 。
宝龙地产业绩表现优秀 ， 资产质量较高 ， 财务状况健康稳健 ， 未来发展资源充足 ， 但目前的市值并不能反映其价值 ， 我们如何评估其市场价值呢？
我们或许可以从宝龙地产对其部分项目估值找到一些提示 ， 智通财经APP发现 ， 宝龙地产对其投资物业的公允价值主要采取市场法和收益法估值 ， 该公司现有42家在营自持商场（含联合营） ， 估值变化取决于租金收益的波动 ， 按市场法和收益法计算的公允价值通常高于成本 ， 会带来增值部分 。
对于整个公司而言 ， 不仅有商业地产部分 ， 还有住宅地产以及物业管理及酒店等 ， 估值相对要复杂一些 。 不同的估值方法产生的估值水平不一样 ， 市场常用的估值手法主要为PE、PB、EV/EBITDA（价值倍数）、DCF以及NAV法 。 类比公司法主要为PE及PB法 ， 以这两个指标对比看 ， 宝龙地产估值处于行业较低的水平 ， 低估优势较为明显 。
港股挖掘机@从宝龙地产财报说起：内房股财报的排雷和增长潜力筛选
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但房地产公司更常用的方法主要为NAV净资产价值法 ， NAV核心度量企业当前有形资产的价值 ， 不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异 。 宝龙地产发布业绩后 ， 有多家券商对该公司进行NAV估值 ， 得出的结论基本是宝龙地产“严重低估” 。
比如西南证券 ， 以WACC为8.29% ， 项目增值410.57估算 ， 每股NAV为17.59远 ， 比股价高出73.3% ， 而中达证券分别估算出2020年开发物业总计647.52亿元 ， 投资物业总计535.49亿元 ， 净负债396.64亿元 ， NAV估值786.37亿元 ， 每股NAV比股价高出73% 。
港股挖掘机@从宝龙地产财报说起：内房股财报的排雷和增长潜力筛选
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不管是用类比公司的PE及PB法还是用NAV估值 ， 得出的结论都基本一致 ， 那就是宝龙地产被市场低估了 。
【港股挖掘机@从宝龙地产财报说起：内房股财报的排雷和增长潜力筛选】总结而言 ， 房地产公司不仅要看业绩表现 ， 因行业高杠杆运营 ， 还要懂得利用财务工具进行排雷 ， 以及筛选出财务稳健、业务模式创新具有价值潜力的公司 。 宝龙地产在财务指标、业绩指标以及估值指标上 ， 在行业中均具有非常大的吸引力 ， 期待2020年该公司有更好的业绩表现 。


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