【Future财经】弯道超车还是翻车？，金辉集团IPO：排队四年求上市
闽系房企中的“均优生”
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文/羽杉
苦等四年无果 ， A股上市无望的金辉集团决定投向港股的怀抱 。
近日 ， 金辉集团披露招股书 ， 正式向港股发起冲击 。
据悉 ， 金辉集团在2019年中国房地产企业销售榜排行第40 ， 是行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一 。
早在四年前 ， 金辉集团便开始排队等待上市 ， 然而近年来未曾有房企敲开A股大门 。 目前金辉排队名次已挤进前五 ， 但短时间内实现上市的机会仍非常渺茫 。
财经评论员严跃进表示 ， “疫情来袭政策预期放松档口 ， 准千亿元规模房企踏上IPO之路 ， 一旦成功将打开多种储备低成本‘粮食’的渠道 ， 为其全面发展提供更多路径 。 ”
招股书显示 ， 在2017年、2018年及2019年三年里（以下统称报告期） ， 金辉控股全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元 ， 距离千亿仅一步之遥 。
毫无疑问 ， 上市将是金辉集团冲击千亿门槛的重要一步 。
在排队上市过程中 ， 金辉集团猛冲规模 ， 展开了激进的拿地策略 ， 3年时间里土储从500万平方米 ， 扩大至近2700万平方米 。
金辉集团董事长林定强在2020年新年致辞中提到去年集团共获取了四十余宗土地 ， 投资额是历史上最高的一年 。
而加杠杆以求弯道超车的弊端便是融资成本上升、现金流减少、债务激增、资产负债率高企 。
报告期内 ， 融资成本为3.45亿元、5.72亿元、4.95亿元；
现金及现金等价物分别为35.6亿元、99.3亿元、92.2亿元；截止今年2月底 ， 再度下降至63.8亿元；
银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元及427.5亿元 。
资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%；净资产负债率由190%下降至170% ， 但行业平均净资产负债率为92.5% 。 
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在营收方面 ， 报告期内金辉集团的收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元 ， 复合年增长率48.5% 。
其中 ， 物业开发及销售收入占比96.4% ， 且逐年升高 ， 但物业开发及销售业务的毛利率为32.1%、29.2%、20.7% ， 呈下降趋势 。
而物业管理服务占比逐年下降 ， 毛利率分别为11%、17.1%、17.3% ， 虽小幅度上升 ， 但与头部30%的毛利率仍有较大差距 。
【【Future财经】弯道超车还是翻车？，金辉集团IPO：排队四年求上市】金辉集团对物业开发及销售业务的毛利下跌解释称 ， 主要由于所交付的每平方米平均土地收购成本增加 ， 导致每平方米平均成本增加 ， 进而使已确认每平方米平均售价增加 。
物业管理的毛利上升则是成本管控导致 ， 也就是说 ， 成立十年间物业管理并无实际进展 ， 真正提高毛利率的增值服务尚在探索 。
在主营业务毛利不断衰减下 ， 金辉集团决定聚焦“物业开发及销售” 。
金辉集团称 ， 为将集团的资源主要投入物业开发及销售中 ， 并作为重组的一部分 ， 集团出售了物业管理服务业务 。 因此 ， 预期于2020年起不会录得任何物业管理服务收入 。
布局方面 ， 一线城市并不是金辉集团的首要选择 。
1996-2003年 ， 金辉集团坚守在福建区域 ， 2004年进驻重庆 ， 直到2006年才开始布局西南、南京、合肥 ， 2009年走入上海、苏州等一线城市 。
截至2019年12月 ， 金辉集团在二线、核心三线城市的权益口径占比为93.4% ， 主要分布在五大重点战略城市 ， 这些城市需求稳定且受政策影响较小 ， 但也导致了一线缺失 ， 布局失衡 。 
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一边加杠杆冲规模、剥离物业管理 ， 一边却是毛利率逐年下降 ， 排队四年的金辉集团若能顺利在港股上市 ， 更多的资金支持或能支持其弯道超车 。
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