观点地产新媒体■| 规模盈利双增长 正荣称不会追求过分的杠杆率，观点直击( 二 )
除此之外 ， 正荣也为下一步的发展做了一些准备 。 据管理层介绍说 ， 正荣目前在深化与金融机构之间的合作 ， 2019年内获得了总战略授信为2449亿元 ， 发改委累计额度7.5亿美元 ， 以及小公募债额度20亿元 。
融资渠道拓宽后 ， 正荣得以进行不断的债务置换 。 据黄仙枝介绍 ， 正荣目前的平均贷款年限已拉长到三年左右 ， 短期债务比例较2018年下降了17个百分点 。
陈伟健则补充说：“我们目前的加权平均利率大概在7.5% ， 较去年有所降低 。 预计2020年的净负债率大概还会维持在70%左右 ， 随着未来继续置换一些高成本的老债 ， 预计融资成本进一步降低 ， 大约在7%的水平” 。
在融资能力有所提升的同时 ， 正荣的总负债也在随之增长 。 2019年 ， 正荣总借贷金额和净借贷金额分别为586.65亿元、233.59亿元 ， 同比增幅为26.2%和28.9% 。 有息负债规模增加后 ， 相对应的 ， 正荣2019年的融资成本同比增长了约26.9%至4.84亿元 。
对此 ， 其管理层表示 ， 正荣在融资上对“非标“的依赖已经明显减少 ， 未来也会继续加大力度 ， 减少整个融资成本 。 “正荣近两年负债率、财务成本等进一步下降 ， 未来也会继续保持稳健的财务策略 ， 我们不会追求过分的杠杆率 。 ”
以下为正荣地产集团有限公司2019年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：最近疫情对公司业务的影响 ， 包括在策略、销售、工程、拿地各方面层面 ， 公司总体策略会不会因为疫情而进行调整？
黄仙枝：目前的疫情对我们整个经营有一定的影响 ， 特别是疫情最严重的是2月份和3月份 ， 从目前疫情控制的情况来看 ， 比我们预期的还是会好 ， 现在复工复产基本已经恢复 ， 影响会越来越少 。
从销售上原来2月份跟3月份 ， 春节期间本身就是销售淡季 ， 目前到3月份我们已经基本恢复到70%到80% ， 我预计应该是在4月份能够恢复到原来的情况 。 目前销售会有一点影响 ， 但对整年大的指标不会有太多的影响 。
第二方面 ， 今年货源有2300-2500亿元 ， 按照去化率来讲 ， 今年1400亿问题不大 ， 内部指标比这个还高一点 。 工程上 ， 去年下半年拿了相对多的地 ， 今年销售的大部分是属于存量的一些货值 ， 所以整个影响是极轻微的 。 整个销售比例只有5%左右 ， 所以我觉得大的方向 ， 还是看好大的趋势 ， 目前从楼市的情况来说 ， 政策也是趋稳 ， 利空在持续 。
目前的金融政策趋向向好 ， 我感觉疫情过后改善性住房需求特别旺盛 ， 我们还是长期看好楼市 。 公司大部分布局在一二线城市 ， 对我们来讲有影响 ， 但是影响不会太大 。 今年销售指标定在1400亿元 ， 权益会进一步增加 ， 去年是50%多 ， 今年大概权益销售会争取在60%以上 。
现场提问：2019年的毛利率跟往年对比有所下降 ， 主要原因是什么？公司目前在售的项目毛利率情况是怎么样 ， 管理层预计未来这个毛利率会不会有所提升或者其他改变？公司刚刚提到过会尽量把净利润也往上提 ， 公司具体的措施是怎样的 ， 希望目标可以提升到什么样的水平？
陈伟健：2019年我们卖了一部分老的存货 ， 老的存货当时整个融资成本高 ， 我们当时也受到限价的影响 。 考虑到现金的回笼 ， 还有以往的成本如果不卖掉 ， 整个成本会越来越高 ， 所以下定决心把老的存货解决掉 。 我觉得总体来说 ， 如果不看现在的预售 ， 整个毛利率肯定会反弹的 ， 目前区间在22%到25% ， 我觉得整个毛利率还是有改善的空间 。
举个简单的例子 ， 以往融资成本比较高 ， 随着今年一些老债会置换之后 ， 一些高成本的老债会逐步减少 ， 总体的毛利率肯定会继续改善 。
净利润率的话 ， 虽然2019年毛利率跌了两到三个百分点 ， 但是净利润率提高1.2个点 ， 接近8.9% ， 目前我们在严控成本 ， 净利润率我们也是很乐观 ， 应该有很大改善空间 。
黄仙枝：我们原来的毛利率低 ， 更多的是很多项目还是招拍挂项目 ， 资产竞争比较激烈 ， 政府又限价 。 但是从利润方面来讲 ， 这些项目流动性好 ， 安全系数高 ， 其实周转效率高 ， 相对来说虽然毛利率低 ， 但是核心净利润率不低 。
从我们经营层来讲 ， 下一步在这方面要继续挖潜 ， 特别是要提高产品能力 ， 加强溢价能力 。 从成本把控 ， 跟现金流管理 ， 包括市场研判上加强 。 我觉得更关键还是核心的净利润率 ， 这是对企业才是最关键的 。
现场提问：公司一直以来买地都是公开市场招拍挂为主 ， 管理层未来除了招拍挂以外还会不会考虑更多方式的拿地 ， 今年拿地的指标、策略、预算等计划是怎样的？
黄仙枝：现在公司的土储有2615万平米 ， 一二线占比74% ， 货值有4500亿 ， 大部分还是招拍挂项目 ， 可能毛利率会低 ， 但是整个利润 ， 核心利润还是不错 。 当然我们现在要对市场 ， 进一步跟着市场走 ， 今年投资策略也会再往上 。
主要是从几个方面 ， 一方面坚持城市深耕 ， 原来1+6核心布局不变 ， 还是在深耕里面找效益 。 第二个坚持布局一二线城市 ， 我们认为一二线城市消费能力 ， 包括对市场的融资容纳能力还是较强 。
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