[市场]放缓与谨慎 房企年报透露两个信号( 二 )
万科总裁及首席执行官祝九胜在业绩会上坦言 ， 疫情对万科的销售、回款、工程、交付、现金流都有影响 ， 2、3月份销售会同比减少510亿元左右 。
旭辉控股董事局主席林中则判断 ， 疫情将使2020年行业整体销售规模减少7%―10% 。
渠道依赖度不减反增
房企一旦销售承压 ， 除了选择降价 ， 其对“房地产渠道”的依赖程度也会不减反增 ， 但房企高管和媒体均未提到这个话题 。
关于“房地产渠道”的讨论早已有之 ， 但在之前市场上行的时候 ， 开发商的房子不愁卖 ， 所以渠道也只能沦为“配角” ， 并无多少话语权 。
直到2018年 ， 调控政策加码 ， 导致整体市场成交略显低迷 。
根据克而瑞统计数据显示 ， 典型房企平均在售项目个数从2016年的29个增加至2019年的61个 ， 呈现逐年增加的趋势 。 但平均单盘产能却从2016年的10亿元下降至2019年的5.9亿元 ， 呈现逐年下滑趋势 。
在此背景下 ， 可以“带客”的渠道 ， 在房地产营销中的占比也越来越大 。
根据易居企业集团CEO丁祖昱提供的数据显示 ， 2018年前 ， 渠道占房地产营销的比重低于5% ， 此后逐渐攀升 ， 2018年占比达10%―15% ， 到2019年底该比例高达50% 。 不仅比重加大 ， 渠道佣金也在不断增加 。 2018年左右 ， 渠道佣金为1%―2% ， 但2019年佣金已经超过2.5% ， 个别项目的佣金甚至高于10% 。
丁祖昱认为 ， 渠道为王的背后 ， 是开发商获取客户的难度越来越大 ， 此前通过传媒广告直接吸引客户的常规手段逐渐失效 。 目标客户的显著特征是曾有过购房行为 ， 因此 ， 在传统传媒广告效果不佳的情况下 ， 房企需要依赖掌握这些客户的中介渠道 。
近日 ， 旭辉控股CEO林峰撰文指出 ， 受疫情的影响 ， 房企今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标 ， 会更难更累 ， 但销售创新的手段目前看并不多 ， 也没有有效的方案对抗中介（渠道）的垄断 。
林峰预判 ， 今年销售总量下滑的同时 ， 行业营销费率会比2019年更高 。
并购机会远超往年
如果房地产行业销售规模进一步下滑 ， 极可能出现的就是并购机会增加 ， 这也是本轮财报中出现频率最高的词汇之一 。
3月30日 ， 一位地产分析师告诉时代周报采访人员 ， 在招拍挂市场上拿地成本较高的情况下 ， 通过并购也不失为一种较好的投资模式 ， 而且通过股权并购的模式 ， 可为企业获得较大的税收减免或优惠等 。
“我们判断今年将是洗牌年 ， 并购的机会远远超过以往任何一年 。 ”3月27日 ， 融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上表示 ， 现在出现困难的公司 ， 一类是这几年在冲规模的时候拿的土地太贵 ， 所以盈利和流动性压力都很大；第二类就是持有太重 ， 可以并购轻的就没必要并购重的 。
孙宏斌透露 ， 虽然并购的机会多了很多 ， 但好的标的并不多 ， 春节之后 ， 公司对几个标的进行调研 ， 最后基本上都放弃了 ， 因为算不过账来 。
持相同观点的还有旭辉控股董事局主席林中 。
“随着企业现金流紧张 ， 破产中小企业增多 ， 行业集中度进一步提高 。 ”林中透露 ， 年初到现在 ， 公司接待了很多要求被收并购的企业 ， 但是评估过后并没有符合内部标准的 ， 所以目前还没有成功收购案例 。
近日 ， 亿翰智库相关报告表示 ， 疫情发生后 ， 中小房企线下销售业务停摆 ， 使得原本在资金上不够宽裕的中小房企容易出现现金流短缺 ， 流动性不足 ， 极端情形下 ， 可能导致中小房企资金链断裂 ， 陷入破产危机 。
合作或是中小企业破局的有效途径 。
（责任编辑：李显杰 ）
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