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「电鳗财经」锦和商业实控人疑少收租金输送利润 土地使用风险仍悬顶，原创

「电鳗财经」锦和商业实控人疑少收租金输送利润 土地使用风险仍悬顶，原创
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《电鳗财经》赵超/文
3月27日晚间 ， 上海锦和商业经营管理股份有限公司(简称“锦和商业”)首发申请 ， 获得证监会核准 。
《电鳗财经》研究发现 ， 2015年至2019年1-6月 ， 占据锦和商业主营业务收入的项目构成超20%的越界创意园物业高毛利率似乎暗藏猫腻 ， 该项目的出租方广电浦东 ， 是锦和商业实控人郁敏珺的企业 。 2012年至2018年 ， 在越界创意园所在的上海徐汇区商铺租金涨幅高达65%的情况下 ， 锦和商业向广电浦东支付的务业租金仅上涨约16.93% ， 实控人存在利益输送嫌疑 。
此外 ， 锦和商业此前两次IPO被否的重要原因 ， 暨土地使用权实际使用情况与规划用途不一致的风险 ， 仍悬于顶 。
租赁采购价格低实控人疑输送利润
占锦和商业主营业务收入的项目构成超过20%的越界创意园物业 ， 其毛利率明显高于公司平均毛利率 。
2016年至2019年上半年 ， 锦和商业越界创意园毛利率分别为58.96%、59.48%、58.91%、55.46% ， 远高于同期锦和商业37.34%、34.82%、39.27%、35.11%的毛利率 。
2016年至2019年1-6月 ， 越界创意园是公司收入贡献最大的单个项目 。 期间 ， 越界创意园分别实现收入16883万元、17142万元、18408万元和8619万元 ， 占公司主营业务收入的比例为31.83%、26.61%、23.01%和21.18% 。
《电鳗财经》研究发现 ， 越界创意园物业高毛利率暗藏猫腻 ， 该项目的出租方广电浦东 ， 是锦和商业实控人郁敏珺的企业 。 2012年至2018年 ， 在越界创意园所在的上海徐汇区商铺租金涨幅高达65%的情况下 ， 锦和商业向广电浦东支付的务业租金仅上涨16.93% ， 实控人存在利益输送嫌疑 。
《电鳗财经》注意到 ， 越界创意园位于上海市徐汇区田林路140号 ， 房屋所有权人和出租方均为广电浦东 ， 租赁期限未240个月 ， 租赁期内租金总额合计74947.87万元 。
以此简单计算 ， 则越界创意园租赁期为20年 ， 每年的租金约为3747.39万元 。
自2011年锦和投资以摘牌方式获得广电浦东100%股权后 ， 锦和商业与广电浦东的租赁交易继续执行 ， 仍然按照2007年签订的租赁协议(租赁期为2007年9月1日-2027年8月31日)所确定的条款继续履行 ， 并未改变租赁协议的相关条 。
自2013年1月1日起 ， 保底租金可根据周边同类或同等房屋租金价格进行调整 ， 具体金额由租赁双方按约定办法共同确定 。 另外 ， 因广电浦东2016年在田林路140号地块内拆除部分房屋、新建办公楼 ， 双方达成一致协议减免部分租金 。
2015年至2018年 ， 锦和商业向广电浦东采购的园区(越界创意园)物业租赁金额 ， 分别为3863.33万元、3728.17万元、3728.17万元、3840.15万元 。
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2012年至2014年 ， 锦和商业向广电浦东采购的园区物业租赁金额分别为3283.87万元、3395.00万元、3800.00万元 。
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《电鳗财经》进一步研究发现 ， 关于越界创意园租金调整方案中 ， 有如下规定：A,自2013年1月1日起 ， 如发生租赁标的周边同类或同等房屋租金价格出现连续趋势性波动(包括上涨或下跌 ， 下同)满6个月的情况时启动共同调查程序 ， 即甲、乙双方共同委派人员对租赁标的周边同类或同等房屋的租金价格进行调查和统计 ， 并根据若干个调查和统计样本增减幅度的算术平均结果相应调整保底租金;调查自启动共同调查程序之日的60天内完成 ， 并出具专题调查报告供双方签署确认;专题调查报告签署之日的下一个租金支付日执行新租金标准 。 B：双方同意 ， 若经双方确认的调查和统计结果 ， 周边同类或同等房屋租金价格与上年同期相比波动幅度超过8%的 ， 双方将根据调查和统计的结果对保底租金进行相应调整 ， 租金调整幅度设定为实际波动幅度的50% 。 ”
《电鳗财经》发现 ， 中国房价行情网数据显示 ， 2012年 ， 上海市徐汇商铺租金均价约200元左右 ， 2018年租金均价约330元左右 ， 期间上涨幅度为约65% 。
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而同期 ， 锦和商业向广电浦东支付的越界创意园租赁金额 ， 从3283.87万元 ， 涨至3840.15万元 ， 上涨幅度仅约为16.93% ， 远远低于徐汇区商铺租金涨幅 。
广电浦东是锦和商业实际控制人郁敏珺控制的公司 。
《电鳗财经》注意到 ， 在锦和商业IPO申请获得审核之际 ， 发审委仍要求公司代表说明 ， 公司向广电浦东租赁价格的公允性 ， 是否存在压低租金或其他利益输送等情形 。
2012年至2018年 ， 锦和商业向广电浦东采购的园区物业租赁金额幅 ， 为何远远低于徐汇区商铺租金涨幅?双方约定的租金调整政策 ， 实施过几次?分别上调多少?是否存在实控人向公司输送利润的情况?
此前IPO被否顽疾悬顶
此外 ， 《电鳗财经》研究发现 ， 锦和商业此前IPO被否的重要原因 ， 暨土地使用权实际使用情况与规划用途不一致的情况 ， 仍悬于顶 。


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