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恒大■恒大启动战略转型 冲击万亿销售坚决降负债

证券时报采访人员 于德江
3月31日 ， 中国恒大董事局主席许家印在业绩发布会现场宣布 ， 恒大从2020年开始启动战略转型 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 。
“高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年目标8000亿元 ， 2022年要达到10000亿元；“控规模”就是要严格控制土地储备规模 ， 每年净消耗3000万平方米 ， 2022年降低至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债率大幅降低 ， 2022年达到行业中低水平 。 从中可以看出 ， “高增长”和“控规模”都是为了“降负债” ， 恒大此番战略转型的核心就是“降负债” 。
战略转型
3月31日 ， 中国恒大发布2019年度业绩 ， 中国恒大2019年营业额4775.6亿元 ， 同比增长2.4%；净利润335.4亿元 ， 净利润率7%；核心业务利润408.2亿元 ， 核心业务利润率8.5%；股东应占利润172.8亿元；合约销售6010.6亿元 ， 同比增长9% 。
今年一季度 ， 恒大的表现极为亮眼 。 发布会现场公布的数据显示 ， 得益于网上销售取得的巨大成功 ， 恒大2月份合约销售447亿元 ， 3月份612亿元 ， 再加上1月份的406亿元 ， 一季度合计销售接近1465亿元 ， 非但没有受到疫情的冲击 ， 反而抓住了机遇 ， 实现逆势增长 ， 同比增幅达到22.5% 。
回款方面 ， 恒大1月份完成282亿元 ， 2月份187亿元 ， 3月份664亿元 ， 合计达到1133亿元 ， 同比增长55.2% 。 恒大总裁夏海钧介绍 ， 今年一季度的销售及回款创造了了恒大有史以来的最高纪录 。
许家印在恒大2019年度业绩发布会现场宣布 ， 恒大从2020年开始启动战略转型 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 。
这是恒大发展到现阶段所必须面临的选择 。
相比万科等公司 ， 在2016年之前 ， 恒大是追赶者的角色 ， 只有通过高负债才能实现快速扩张 。 2016年 ， 恒大的销售规模终于跃居行业榜首 。 而拿过第一之后 ， 恒大心态有了明显变化 ， 在2017年~2019年进行结构调整 ， 没有再执迷于行业第一 ， 转而要求稳定在头部前三即可 ， 每年的销售目标也不再激进 。
如何实现？
高增长、控规模、降负债 ， 恒大能否顺利实现这一次的三年战略转型规划？
2019年度 ， 恒大实现销售6010.6亿元 ， 同比增长9% 。 2020年力争实现销售8000亿元 ， 意味着恒大今年的增速要达到33% 。 要想2022年实现万亿销售目标 ， 恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速 。 和三年调整期相比 ， 这完全是另外一种节奏了 。
恒大所提的“控规模” ， 指的是严格控制土地储备规模 。 数据显示 ， 恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地储备总规划建筑面积分别为3.03亿平方米、3.19亿平方米、2.93亿平方米 ， 均位列行业第一 。 从数据变化中也可看出 ， 至少在2019年下半年 ， 恒大已经在有意识地控制土地储备规模 。
2019年 ， 恒大销售面积5846万平方米 ， 同比增长了11% 。 若按此增速计算 ， 恒大2.93亿平方米的土地储备足以保障4年的供应 ， 降低至2亿平方米 ， 仍能够保障2年以上的土地供应 ， 这也是行业内其他房企手里留存土地的一般标准 。 按照规划 ， 恒大也并非完全停止拿地 。 许家印表示 ， 今后三年拿地的支出要和前两年保持一致 ， 在销售高速增长的情况下 ， 达到每年净减少土储3000万平方米的目标 。
恒大土储主要靠收购 ， 楼面价仅1800元/平方米 ， 成本低于其他头部房企 ， 这是早期高杠杆下快速扩张给其带来的另一大优势 。 按土储原值计算 ， 恒大土储的67%在一二线城市 ， 33%在三线城市 。
公告显示 ， 恒大2019年度的合约销售均价为10281元/平方米 ， 远高于楼面价 。 因此 ， 恒大每年净减少3000万平方米的土地储备将可带来丰厚收益 ， 为降低负债率打下基础 。
恒大此次三年规划的最终目的 ， 正是为了降负债 ， 这是衡量其战略转型是否成功的标志 。 按照规划 ， 恒大从今年起有息负债每年下降1500亿元左右 ， 到2022年下降至4000亿元以下 ， 负债率达到行业中低水平 。


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