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物业■赵可：非住宅的成长起点或在明年

疫情之下物业公司股价波动加大 ， 是否迎来布局良机？3月31日 ， 新浪财经“资本+”系列分享会之“物管行业的机遇与发展“在新浪财经云会议端线上举行 。 新浪财经特邀佳兆业美好董事会主席及总裁廖传强、上投摩根中国世纪基金经理王丽军、招商证券(600999,股吧)房地产行业首席分析师赵可 ， 硬核解读疫情之下物业管理行业的机遇与发展 。
招商证券房地产行业首席分析师赵可在研讨会上表示 ， 这几年因为有一个竣工周期的主导 ， 物业行业从2019年开始往后推三年的高增长都是比较确定的 ， 也在高估值上给了反应 。 三年之后这一轮竣工周期走完 ， 再往后面走增速肯定会下来 ， 或者说到2022年之后估值能超过20X就算比较快的增长了 ， 但这仍是很高的增长 ， 企业的分化会加大 ， 拥有TO C基因的公司能走更远 。
疫情影响短期在管面积转换但竣工不会消失
疫情可能在当下会对物管行业有一些短期影响 ， 但是实际上中长期来讲是有促进的 。 短期影响是消杀成本、加班工资等的上升 ， 以及在管面积的转换 。 但是竣工并不会消失 ， 交房也是必须的 ， 那么交房之后物业公司就有接纳的过程 。 此外还有一些增值服务包括社区教育、居家的服务 ， 甚至二手房经纪 ， 肯定会受到一定的影响 。
与开发类板块从成长走向成熟不同 ， 物管板块是一个豪华赛道 ， 还在成长期 。 疫情是物管行业一个新成长起点 。 疫情可以帮助投资者首先发现更好的更具有管理红利的物管公司 。 其次也会倒逼以前服务水平低下的公司改善和提高自己的能力 。 第三 ， 本身没有物业板块的一些老旧小区 ， 未来也会对合理的物业管理提出需求 。
物业还没进入完全竞争
赵可认为 ， 当下物业管理行业市占率比较分散 ， 行业没有进入到完全竞争的阶段 。
而系统性增值服务可能还在一个观察期 ， 或者说迭代的速度会相对的慢一点 。 因为增值服务包括了非业主和准业主相关的两块 ， 跟非业主相关的这一块没有太多故事可讲 ， 但是对于跟业主相关的故事 ， 想象空间很大 。 因为毕竟社区是最近距离跟居民接触的一个接口 ， 尤其是在特殊时间点 ， 这个接口可能变得更有价值 。 在一个正常的年代 ， 这些接口可能更多的会被其他的互联网行业降维的压制 。 其实本身物业 ， 包括未来的社区共享 ， 到底在什么时间点怎么样发展 ， 这个商业模式从资本市场角度是没有看到成熟的模式的 。
所以物业公司在增长上 ， 应该用做服务业的心态 ， 把规模做上去 ， 无论是通过母公司输血还是拓展或是并购 。 这个过程中要把自己的基础服务做好 ， 这才是当下物管公司要考虑的事情 ， 如何在品质和毛利上达到某个平衡点的考量 。
非住宅物业的成长起点或在明年
赵可认为非住宅物业存量升级的机会更多 ， 更应该关注行业周期和经济周期变化带来的机会 。 在整个经济周期下行阶段 ， 尤其伴随行业供需失衡过程中 ， 物业所有人创造的价值也在往下走的时候 ， 或者说租金回报率在往下走的时候 ， 作为物业管理公司其实收费的价格弹性也在变弱 ， 这和宏观上是相通的 。
所以我们认为有一个比较好的时间窗口 ， 从明年开始往后再看两、三年 ， 是一个比较好的拓展时间窗口 。 从经济下行的角度和短期疫情催化的角度来讲 ， 一线城市和二线城市的物业、写字楼以及其他特殊目的商业 ， 已经出现了下行的趋势 ， 甚至还在延续 。 明年可能是一个底部 ， 这个过程中 ， 对有增长诉求的物业管理机构来讲是一个比较好的时间窗口 ， 因为在这个点上可能有比较好的管理人替换的可能 。
三年后物业高增速仍在 ， 但增速放缓
未来三年物业板块的投资是从一个板块机会往个股性机会变化的过程 。 从目前情况来看 ， 很多物业公司的估值大概到了40倍左右的位置 ， 这意味着当前的市场是很有效的 。 估值在当前反映了行业的机会 ， 再往后面两、三年就是选股的差异机会 。


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