@利厚债瘦，“旧改王”佳兆业瞄准了千亿( 二 )
坚守旧改和湾区
如果说充足的土地储备是佳兆业冲击千亿的必备条件 ， 对于旧改和湾区的重注 ， 从结构上又为这个目标上了一道保险 。
根据年报显示 ， 按区域划分 ， 大湾区土地储备约1360万平方米 ， 占集团整体土地储备的51% 。 而大湾区城市中 ， 深圳及广州作为集团多年来深的重点场 ， 土地储备占比达大湾区市场的35% 。
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其中 ， 大湾区为集团销售主力 ， 该区域合约销售占整体的61% 。 伴随着“双区”红利的不断释放 ， 佳兆业大湾区的丰厚土储也为其销量提升建立了一定基础 。
除了地理布局中对大湾区的重视 ， 在开发种类的布局中 ， 与其他品牌房企竞相拍地不同的是 ， 旧改已成为佳兆业获取土地资源和实现规模、利润增长的重要方式 。
佳兆业高层介绍 ， 2019年 ， 佳兆业城市更新投拓项目19个 ， 令城市更新项目占地面积同比增长约33% ， 达到近4000万平方米 ， 项目达到147个 ， 对应货值约2.5万亿元 。 公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发 ， 2019年共转化8个项目进入土储 ， 可售货值近350亿元 ， 这些项目的转化 ， 令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地 。
佳兆业以旧改为主的拿地方式不仅可以助推货值的增长 ， 从销售角度看 ， 旧改的拿地方式潜在增值空间比较大 ， 可以有效控制土地成本 。 2019年度财务数据显示 ， 旧改项目销售占整体的38% 。 具体到项目层面 ， 2019年包括深圳佳兆业盐田城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业 东门新世界及深圳佳兆业坂田城市广场等旧改项目均取得良好销售 。
佳兆业集团管理层表示 ， 未来集团将继续发挥城市更新领跑优势 ， 推动项目的快速转化 。 预计2020年 ， 集团将有6个旧改项目计划供地 ， 货值约460亿元；未来1-2年 ， 计划有6个旧改项目计划供地 ， 货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地 ， 货值约4700亿元；长远来看 ， 集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段 。
郭英成亦透露了佳兆业坚守旧改和大湾区的决心 ， “佳兆业成立于深圳 ， 贡献于深圳 ， 同时回报深圳 ， 接下来佳兆业会继续加大对深圳、大湾区的投资 。 ”
对于深圳特区成立40周年 ， 郭英成也表示 ， 佳兆业会有各项活动助力特区政府建立40周年 ， 在民生和健康方面做出一些贡献 ， 是为深圳作出努力的贡献 ， 体现了佳兆业的参与 。
降负债进行到底
伴随着旧改规模的不断提升 ， 佳兆业的负债水平亦控制在健康水平 。
2019年 ， 公司净负债率较2018年年底下降92个百分点 ， 超预期完成全年降负债目标 ， 并且佳兆业的负债率水平已经实现了四连降 。
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降负债得益于佳兆业积极拓宽融资渠道 。 2019年佳兆业境内新增ABS融资渠道 ， 全年获得ABS额度逾110亿元 ， 并通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产 ， 成功发行人民币26亿元ABS产品 ， 该等产品年期介乎1-4年 ， 利率介于5.4%-7.5% 。
海外融资方面 ， 佳兆业去年10月发行的4亿美元优先票据 ， 成为佳兆业继2014年之后首次在美国证券法第144A条列下的发行 ， 同时也是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下的发行 。
同时 ， 速动比率维持在1.1倍的良好水平 ， 手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元 ， 完全覆盖短期到期债务 ， 短期偿债能力强 。
佳兆业的债务结构亦得到资本市场的认可 。 穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级 ， 展望稳定 。
